Pháp lý là “giấy thông hành”
Tại hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức sáng ngày 12/05, bà Trần Diễm My, Phó chủ tịch HĐQT Five Star Group đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua giai đoạn thanh lọc rất mạnh. Dù tạo ra nhiều áp lực, quá trình này là cần thiết về dài hạn, bởi thị trường không thể tiếp tục vận hành dựa trên đòn bẩy tài chính cao, kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và các dự án chưa đủ điều kiện triển khai.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đầu năm 2026, cả nước có khoảng 2.991 dự án bất động sản gặp vướng mắc với tổng vốn đầu tư khoảng 2,4 triệu tỷ đồng. Phần lớn các dự án vướng mắc liên quan đến pháp lý, thủ tục đất đai, phê duyệt dự án, định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Điều này cho thấy các nút thắt pháp lý không chỉ làm chậm tiến độ dự án, mà còn khiến đất đai, dòng vốn, dòng tiền và niềm tin thị trường bị đình trệ.
“Chu kỳ mới khó hơn nhưng cũng công bằng hơn. Cơ hội không mất đi mà sẽ thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng thật, năng lực thật, sản phẩm thật và trách nhiệm thật với khách hàng”, bà My nói.
Đặc biệt, nếu phải chọn một yếu tố quan trọng nhất trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản, đó sẽ là pháp lý. Theo bà My, trong giai đoạn mới, pháp lý không thể đi sau hoạt động kinh doanh mà phải đóng vai trò nền tảng, đi trước kinh doanh.
Một dự án bất động sản là chuỗi liên kết từ đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giấy phép xây dựng đến mở bán, bàn giao, cấp sổ và vận hành. Nếu nền tảng pháp lý không vững chắc, toàn bộ chuỗi giá trị của dự án sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Do đó, doanh nghiệp cần thay cần thay đổi cách tiếp cận.
Cụ thể, doanh nghiệp cần rà soát pháp lý ngay từ khâu đoạn lựa chọn quỹ đất hoặc hợp tác đầu tư; lập lộ trình pháp lý riêng cho từng dự án, không dùng chung mẫu cho tất cả các dự án; phân loại danh mục dự án theo mức độ sẵn sàng: dự án nào triển khai ngay, dự án nào cần hoàn thiện, dự án nào phải giãn tiến độ hoặc tái cấu trúc; chỉ thương mại hóa khi đủ điều kiện pháp lý; và kiểm soát xuyên suốt đến khi bàn giao, cấp sổ và vận hành.
“Trong chu kỳ mới, pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng, pháp lý là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và thước đo năng lực của chủ đầu tư”, Chủ tịch Five Star Group khẳng định.
6 giải pháp quản trị dòng tiền
Bà Trần Diễm My cho rằng, trong giai đoạn thị trường thuận lợi, nhiều doanh nghiệp có thể sử dụng tốc độ bán hàng để che lấp những điểm yếu trong quản trị dòng tiền. Tuy nhiên, trong chu kỳ mới, doanh nghiệp không thể chờ đến thời điểm mở bán mới tính toán dòng tiền.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch nhưng thanh khoản đã trở nên chọn lọc hơn đáng kể. Tổng số giao dịch bất động sản thành công đạt khoảng 115.650 giao dịch, giảm gần 24% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy doanh nghiệp không thể xây dựng kế hoạch dòng tiền dựa trên giả định thị trường sẽ hấp thụ tốt như giai đoạn trước.
Theo bà My, trong chu kỳ mới, tốc độ bán hàng không còn là biến số chắc chắn. Vì vậy, dòng tiền cần được thiết kế ngay từ giai đoạn đầu phát triển dự án. Doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền bằng sáu nhóm giải pháp cụ thể.
Thứ nhất, mỗi dự án phải có một mô hình dòng tiền riêng bao gồm tổng vốn cần thiết, thời điểm vốn đi vào, thời điểm thu về, kịch bản hấp thụ, kịch bản chậm pháp lý, kịch bản tăng chi phí vốn và giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Thứ hai, phân kỳ đầu tư theo mức độ sẵn sàng pháp lý và sức thụ của thị trường. Giai đoạn nào pháp lý rõ, sản phẩm có nhu cầu thật và thị trường có thanh khoản thì ưu tiên nguồn lực. Giai đoạn nào chưa chắc thì phải kiểm soát vốn, tránh đầu tư dàn trải.
Thứ ba, khóa điểm hòa vốn theo từng giai đoạn. Doanh nghiệp phải biết chính xác bán bao nhiêu sản phẩm thì dự án an toàn, thu bao nhiêu tiền thì có thể triển khai tiếp và mức tồn kho nào còn nằm trong khả năng có thể kiểm soát được.
Thứ tư, ưu tiên dòng tiền cho những dự án có khả năng tạo tiền về trước thay vì chia đều nguồn lực cho toàn bộ danh mục. Trong chu kỳ mới, không phải dự án nào cũng có thể tăng tốc cùng một lúc.
Thứ năm, quản trị chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính theo nguyên tắc an toàn. Vay vốn phải gắn với tiến độ pháp lý, tiến độ xây dựng và dòng tiền thật, không dựa quá nhiều vào kỳ vọng của thị trường.
Thứ sáu, mở rộng dòng tiền sau bàn giao bằng cách vận hành, cho thuê, thương mại dịch vụ và quản lý tài sản. Đây là điểm mấu chốt rất quan trọng vì một dự án có đời sống thật sẽ tiếp tục tạo giá trị sau thời điểm bàn giao, sau thời điểm bán hàng.
Giá trị thật lên ngôi
Vấn đề quan trọng tiếp theo bà My chỉ ra là phát triển dự án. Trước đây, nhiều doanh nghiệp cạnh tranh bằng tốc độ, mở rộng quỹ đất, quy mô dự án và số lượng sản phẩm. Nhưng sau giai đoạn thanh lọc, thị trường không còn ưu tiên doanh nghiệp làm nhiều nhất, thị trường ưu tiên doanh nghiệp làm đúng nhất: đúng nhu cầu, đúng mức độ sẵn sàng, đúng ưu tiên danh mục, đúng khả năng tái định vị .
Thực tế, giá nhà tại các đô thị lớn đang tăng nhanh hơn thu nhập của người dân. Doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ tập trung vào hình ảnh hay truyền thông, mà phải chứng minh được giá trị sử dụng, công năng, pháp lý, chất lượng vận hành và khả năng giữ giá trị tài sản dài hạn. Một dự án chỉ có thanh khoản bền vững khi đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, phù hợp khả năng chi trả và được triển khai bởi chủ đầu tư có năng lực thực thi.
Theo bà, sự thay đổi lớn nhất của thị trường đến từ việc khách hàng đã thay đổi. Người mua hiện có nhiều thông tin hơn, thận trọng hơn và quan tâm sâu đến pháp lý, tiến độ, chi phí sở hữu, khả năng vận hành và giá trị khai thác của dự án, thay vì chỉ quan tâm đến giá bán.
Vì vậy, doanh nghiệp không thể áp dụng cách bán hàng cũ cho nhóm khách hàng mới. Thay vì chỉ nhấn mạnh kỳ vọng lợi nhuận, doanh nghiệp cần tập trung vào giá trị sử dụng, chất lượng vận hành, giá trị cộng đồng và niềm tin của người dùng.