Khách quốc tế giảm ảnh hưởng lớn tới nhu cầu nghỉ dưỡng. Ảnh: Dũng Minh
Hàng chục nghìn căn nghỉ dưỡng “tối đèn”
Có tới 24.000 căn nhà nghỉ dưỡng đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua nhưng vẫn “tối đèn”, theo công bố của Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Công ty BHS Group. Nhóm nghiên cứu này chỉ ra rằng, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng. Trong đó, có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương gần 20.000 sản phẩm. Song, chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.
Phần lớn các căn nhà nghỉ dưỡng chưa “sáng đèn” tập trung tại khu vực miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm, phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hoà Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam có 3.000 sản phẩm bỏ trống, tập trung chủ yếu tại Kiên Giang.
Xét theo phân khúc, sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường là các condotel được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện, hơn là các sản phẩm thấp tầng. Nguyên nhân là do các sản phẩm này hấp dẫn khách thuê hơn bởi chi phí hợp lý và vẫn đảm bảo trải nghiệm đầy đủ tiện ích, dịch vụ.
Thị trường ảm đạm khiến những nhà đầu tư F1 gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà đầu tư F2, F3 để sang tay, dù chấp nhận bán dưới giá gốc. Ngay cả những dự án có vị trí đẹp, đang vận hành hiệu quả, khả năng chuyển nhượng thứ cấp cũng hạn chế, trong khi những dự án kém hiệu quả gần như không thể chuyển nhượng.
Còn với thị trường sơ cấp, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển một dự án nghỉ dưỡng tại Bình Thuận cho biết, thị trường ế ẩm đến mức doanh nghiệp này phải chấp nhận đóng giỏ hàng để giảm chi phí bán hàng. Với lượng hàng đã bán ít ỏi trước đây, nhiều khách hàng mất khả năng thanh toán, xin thanh lý hợp đồng càng đẩy doanh nghiệp vào thế khó.
Báo cáo mới đây của Công ty DKRA Group cho biết, nguồn cung mới biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm từ cuối quý II/2023 đến nay. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng đặt hàng quá thấp. Trong tháng 7, toàn thị trường chỉ duy nhất 1 dự án mới mở bán, tương đương 40 căn, giảm 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Bên cạnh đó, sức cầu cũng vô cùng èo uột khi chỉ vỏn vẹn 1 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 99% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 3%.
“Mức giá chào bán dù đã giảm nhưng vẫn tương đối cao, pháp lý chưa hoàn thiện, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cùng bối cảnh khó khăn chung… là những nguyên nhân chính khiến thanh khoản thị trường bất động sản tắc nghẽn kéo dài”, báo cáo trên nhận định.
 |
Bất động sản nghỉ dưỡng khó khởi sắc trong ngắn hạn. Ảnh: Dũng Minh |
Ngắn hạn khó hồi phục
Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng Ban Nghiên cứu và Phát triển BHS Group, kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa hồi phục là hai trong các yếu tố chính tác động tới các bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay. Mặt khác, một nguyên nhân quan trọng nữa khiến tỷ lệ lớn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bị bỏ trống là do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành. Đây cũng là yếu tố khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư, khách hàng có nhu cầu thuê lại để kinh doanh.
Ông Dũng nhìn nhận, con số hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “nỗi đau” của không chỉ các chủ sở hữu, mà còn với các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống, không đem lại giá trị như kỳ vọng. Đây là bài toán các chủ đầu tư cũng như chủ sở hữu cần đo lường, tính toán kỹ lưỡng khi tham gia phân khúc này.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho hay, hoạt động đầu tư condotel đã suy yếu trong 3 năm gần đây dưới tác động của đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế. Với áp lực về dòng tiền phải trả hàng năm, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải nằm trong khu vực có nguồn khách du lịch ổn định mới có thể thực hiện được cam kết.
Theo bà Trang, để dự án condotel vận hành thành công cần đảm bảo nhiều yếu tố, bao gồm vị trí thuận lợi, tiện ích phong phú, quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt, hiệu quả, có sự phối hợp chặt chẽ với các hãng lữ hành trong nước và quốc tế để duy trì nguồn khách. Chưa kể, cam kết lợi nhuận khi đầu tư condotel thường duy trì trong thời gian dài, trong khi không phải chủ đầu tư nào cũng được khách hàng tin cậy.
CEO Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, vẫn còn quá sớm để kỳ vọng vào đà phục hồi của thị trường condotel, bởi lẽ thị trường ngách này phụ thuộc nhiều vào sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung, tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án của chủ đầu tư nói riêng. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn có tầm nhìn dài hạn để đưa ra phương án kinh doanh linh hoạt, phù hợp trong từng giai đoạn thăng trầm của thị trường.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ khó hồi phục trong ngắn hạn vì 3 lí do.
Thứ nhất, thị trường du lịch vẫn kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn.
Thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch.
Thứ ba là về lòng tin trên thị trường. Thời gian qua, một số chủ đầu tư lớn phân khúc này không đảm bảo được cam kết lợi nhuận, từ đó tác động xấu đến tâm lý nhà đầu tư. Cùng với đó, còn nhiều e ngại liên quan đến thủ tục pháp lý, khả năng vận hành khai thác khi dự án đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, trong dài hạn, khi kinh tế ổn định hơn, thị trường bất động sản dân sinh, phục nhu cầu ở thực phục hồi trước, sau đó du lịch tăng trưởng cùng với hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, thị trường nghỉ dưỡng mới bắt đầu sôi động.
“Theo đó, thời điểm sớm nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là từ quý III/2024”, ông Tuấn dự báo.
