Bất động sản nghỉ dưỡng cửa vẫn… mở hờ

Tắc nghẽn nguồn lực 30 tỷ USD

Sau khi “lỡ hẹn” gỡ vướng khung pháp lý đối với một số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thêm một tin không vui đối với các nhà phát triển phân khúc này khi mới đây, Cơ quan Thanh tra - Giám sát ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM có văn bản gửi các tổ chức tín dụng trên địa bàn, trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài; đồng thời, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Trước đó, một số ngân hàng thương mại lớn bắt đầu hạn chế giải ngân các khoản vay đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng. Trong khi đó, số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến tháng 9/2021, tại 15 địa phương sở hữu lợi thế về du lịch, có tổng cộng 239 dự án bất động sản du lịch, cung cấp hơn 114.097 căn condotel, 24.399 căn villas, 30.899 căn shophouse ra thị trường với tổng giá trị khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tại hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản do VNREA tổ chức cuối tuần qua, việc chậm trễ tháo gỡ những bất cập, vướng mắc pháp lý dự án nói chung, dự án nghỉ dưỡng nói riêng tiếp tục được nhắc đến như là rào cản chính cản trở thị trường bất động sản phát triển.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường đại học Luật cho rằng, khi pháp lý cho loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa rõ ràng thì khách hàng còn đối mặt với rủi ro, nhà phát triển dự án còn bị ảnh hưởng uy tín, thiệt hại tài chính và ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, kinh doanh.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, pháp lý chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 50%, tiếp đến là kinh tế - tài chính (chiếm 30%) và các yếu tố khác (chiếm 20%). Số liệu này cho thấy, những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang gây lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn hay những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong hoạt động đầu tư.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty luật My Way cho biết, sau Chỉ thị số 11/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, nhiều quy định liên quan cũng được ban hành như Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đã ghi nhận việc chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, hay mới nhất là Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

“Nghị định mới ban hành có nhiều điểm mới, nhưng dường như vẫn chưa giải quyết được các vướng mắc căn bản như quy định chưa rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng hay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng”, luật sư Hồi cho hay.

Thực tế, từ năm 2014, các nhà phát triển dự án tích cực đầu tư vào bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tạo nên một xu hướng mới trên thị trường, thậm chí có thời điểm còn tăng trưởng nóng cả về số lượng dự án, sản phẩm lẫn giao dịch, thế nhưng tới nay khung pháp lý cho phân khúc giàu tiềm năng này vẫn chưa được hoàn thiện.

Nói như GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sự chậm trễ hoàn thiện khung pháp lý khiến nhiều địa phương buộc phải “đi tắt đón đầu” với việc sáng tạo ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm tạo cơ chế thu hút vốn đầu tư vào địa phương với kỳ vọng sau này sẽ được hợp thức hóa nhưng không thành và để lại nhiều hệ lụy.

Nêu dẫn chứng, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, vụ việc “linh hoạt” cho phép áp dụng loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” với một số dự án nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa cho thấy sự lúng túng của chính quyền địa phương trong quản lý đất đai, gây thiệt hại cho nhiều bên vì tốc độ hoàn thiện pháp lý quá chậm so với với chuyển động của thị trường.

Chờ đến bao giờ?

Quay trở lại câu chuyện cơ quan quản lý ra yêu cầu siết tín dụng đối với bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, một câu hỏi đặt ra là: “Nếu pháp lý đã hoàn thiện thì ngân hàng liệu có phải kiểm soát chặt dòng vốn vào phân khúc này hay không? Phải chăng ở đây cũng lại vì pháp lý chưa hoàn thiện dẫn tới ngân hàng dù muốn cho vay song buộc phải cân nhắc tới yếu tố rủi ro khi giải ngân, bao gồm cả khách hàng uy tín?”.

GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội chia sẻ, đầu tư vào bất động sản du lịch - nghĩ dưỡng lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn nên ai cũng muốn đầu tư, nhưng khi ngân hàng siết cho vay, không có dòng tiền thật thì mới nảy sinh ra vấn đề khách hàng muốn được cấp sổ đỏ lâu dài.

Nhấn mạnh vào yếu tố thời điểm, ông Phan Việt Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cơ hội đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không phải là mãi mãi, nếu “điểm nghẽn” pháp lý kéo dài quá lâu mà không được khơi thông sẽ làm giảm sức hấp dẫn của thị trường du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, thậm chí gây ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển kinh tế.

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, môi trường đầu tư thuận lợi là một trong những yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản, do đó cần phải xây dựng một trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản và đẩy mạnh công tác đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

“Chúng ta cứ tự tạo thêm trở ngại cho mình thì việc phục hồi và phát triển kinh tế sẽ càng thêm khó khăn. Vì thế, việc gỡ bỏ những điểm nghẽn, những nút thắt pháp lý dự án và những bất hợp lý gây thất thoát tài nguyên, nguồn lực, để khơi thông cho dòng chảy kinh tế là hết sức cần thiết, mang tính cấp bách, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, sự bản lĩnh, tinh thần trách nhiệm của các bộ, ngành liên qua”, ông Doanh nhấn mạnh.

Trang Linh