Lượng du khách quốc tế chưa phục hồi về mức trước dịch. Ảnh: Dũng Minh
Rộn ràng thanh lý, chuyển nhượng khách sạn
Quỹ Everland Opportunities IX Limited của Hồng Kông (Trung Quốc) hồi giữa năm 2023 đã mua lại thành công 2 khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại quận 7, TP.HCM từ quỹ Strategic Hospitality Holdings Limited của Thái Lan. Giao dịch mang tính bước ngoặt này có tổng giá trị hơn 106 triệu USD, đánh dấu thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương của năm 2023, theo JLL Việt Nam.
Thực tế, nhiều khách sạn chọn hình thức M&A hoặc hợp tác khai thác để tạo thanh khoản trong bối cảnh thị trường du lịch - nghỉ dưỡng đang đối mặt với nhiều thách thức như hiện nay.
Mới nhất, dự án khu resort Nam Hội An (Hoiana) có tổng vốn đầu tư khoảng 4 tỷ USD đã về tay gia tộc Cheng giàu thứ ba ở Hồng Kông. Đây là dự án casino lớn bậc nhất Việt Nam với tổng diện tích gần 986 ha, chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An - một liên doanh giữa Công ty Quản lý quỹ VinaCapital và tập đoàn kinh doanh sòng bạc Genting đến từ Malaysia, trước khi được thay thế bởi Chow Tai Fook và Suncity Group (LET Group) như hiện nay.
Kết quả khảo sát của Colliers Việt Nam cho thấy, trong năm 2022, giá trị giao dịch khách sạn tuy giảm, nhưng số lượng giao dịch tăng cao kỷ lục. Điều này cho thấy, các khách sạn, resort có quy mô nhỏ dễ bị tổn thương trong điều kiện kinh tế khó khăn và trở thành đối tượng cho các nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm. Colliers Việt Nam cũng dự báo, những tháng cuối năm 2023 có thể chứng kiến kịch bản tương tự năm 2022 và các chủ khách sạn có thể tiếp tục bán bớt tài sản để tồn tại.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, số lượng khách yêu cầu tìm kiếm các dự án khách sạn từ cả bên bán lẫn bên mua trong nửa đầu năm 2023 tăng cao so với cùng kỳ các năm trước.
“Chúng tôi dự báo năm nay sẽ tiếp tục ghi nhận mức độ quan tâm cao từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Họ tìm kiếm cơ hội M&A dự án thích hợp trong môi trường tăng giá và các diễn biến khó lường của nền kinh tế”, ông David Jackson nói.
Thực tế, sau dịch, ngày càng nhiều khách sạn từ bình dân đến cao cấp là tài sản cầm cố đang được các ngân hàng phát mãi trước áp lực nợ xấu gia tăng. Mới đây, trong số 60 bất động sản VietinBank rao bán tại tỉnh Quảng Nam, có 2 khách sạn 4 sao tại phố cổ Hội An được chào đồng giá 420 tỷ đồng cho mỗi khách sạn.
Ngoài ra, ngân hàng này còn siết nợ hàng loạt khách sạn 4-5 sao, homestay, biệt thự tại nhiều thành phố du lịch khác. Chẳng hạn, tại Đà Nẵng là một khách sạn 5 sao xây dựng trên diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, được chào bán với giá 600 tỷ đồng.
Cùng thời điểm, OCB phát đi thông báo đấu giá tài sản gắn liền với đất đối với 84 căn biệt thự thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái FLC tại tỉnh Thanh Hóa. Danh mục tài sản này sẽ bán chung toàn bộ, không bán riêng lẻ. Giá khởi điểm của tài sản là hơn 549 tỷ đồng (tiền đặt trước là 27 tỷ đồng), thấp hơn giá khởi điểm được đưa ra vào tháng 9/2023 là 610 tỷ đồng.
Ngoài 2 ngân hàng trên, đây cũng là hoạt động chung của nhiều ngân hàng khác trong nghiệp vụ thu hồi nợ gắn liền với nhiều bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình hình kinh tế không nhiều khả quan đã tác động tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách vay vốn, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Dù được rao bán nhiều lần với mức giá liên tục giảm, song nhiều bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó thanh khoản.
 |
Thị trường nghỉ dưỡng đang gặp khó về thanh khoản |
Cần dòng tiền lớn để vực dậy
Dù cơ hội M&A rất lớn, song chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục sớm. Trong bối cảnh lượng khách du lịch quốc tế chưa phục hồi về mức trước dịch, nguồn khách nội địa cũng đối mặt với tình trạng sức mua kém do kinh tế khó khăn như hiện nay, việc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có diễn biến khả quan cũng là dễ hiểu. Thậm chí, làn sóng cắt lỗ đang diễn ra ở nhiều khu vực trước đây từng là “điểm nóng” của loại hình bất động sản này khi các chủ đầu tư đối mặt với sức ép vắng khách thuê cùng áp lực đáo hạn từ các khoản vay ngân hàng.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại Phú Quốc, những căn biệt thự nghỉ dưỡng khu vực Gành Dầu từng được giao dịch 19-20 tỷ đồng/căn, nay được rao bán quanh mức 13-15 tỷ đồng/căn, tức giảm 5-6 tỷ đồng mỗi căn. Tương tự, tại Nha Trang, nhiều biệt thự đang được rao bán với giá 16-18 tỷ đồng/căn, giảm so với mức giá từng được chào bán năm 2021 là 20-23 tỷ đồng/căn.
Bộ phận R&D của DKRA Group cũng đưa ra cảnh báo, tổng lượng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng hiện đạt xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc R&D, DKRA Group cho biết, lượng tồn kho nhà phố, biệt thự biển đang ở mức báo động mà chưa có giải pháp cải thiện đầu ra giữa lúc toàn thị trường địa ốc gặp khó về thanh khoản.
Trong bối cảnh đó, bà Nguyễn Thái Hoài Anh - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Sun Group kiến nghị, cần mở rộng đối tượng được sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Theo bà Hoài Anh, quy định hiện hành chỉ cho phép người nước ngoài được mua nhà ở, chưa được mua các bất động sản khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong khi nhu cầu thực tế là có.
Đại diện Sun Group cho rằng, việc mở rộng đối tượng mua bất động sản nghỉ dưỡng là người nước ngoài sẽ thu hút lượng ngoại tệ lớn, góp phần quảng bá, giới thiệu hình ảnh Việt Nam thân thiện, yên bình, đáng sống ra thế giới. Vì vậy, cần xây dựng chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản nghỉ dưỡng, giúp tăng trưởng kinh tế nói chung và ngành du lịch nói riêng. Khi xây dựng cơ chế, chính sách, cần lưu ý cụ thể từ khâu điều kiện mua, quy định thanh toán, tới loại hình kinh doanh, chuyển lợi nhuận…
Trước đó, VARS từng kiến nghị cho phép người nước ngoài mua nhà từ công dân Việt Nam, cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản du lịch với lý do đây là các sản phẩm cao cấp, khó thanh khoản, phù hợp với khả năng chi trả của người nước ngoài.
VARS cho rằng, việc bán nhà cho người nước ngoài có thể giải quyết lượng lớn tồn kho bất động sản hiện nay, giúp thị trường trở nên sôi động hơn, đáp ứng mong muốn mua bất động sản làm ngôi nhà thứ hai, đặc biệt là các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với các tiện ích đa dạng vừa để nghỉ dưỡng, vừa có thể cho thuê.
Tuy nhiên, các chính sách cần bổ sung thêm quy định để đảm bảo yêu cầu về an ninh, quốc phòng và không gây ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị như về tỷ lệ mua cũng như các khu vực người nước ngoài được phép mua.
