Trong khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sôi động, đã thu hút lượng nhà đầu tư rất lớn từ Hà Nội, TP.HCM, Việt kiều và nhà đầu tư nước ngoài tham gia. Sự sôi động của phân khúc thị trường này cũng đã kéo theo nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đổ vốn đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chủ yếu là các dự án ven biển.
Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế - Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, việc sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án.
Liên quan đến dự án nghỉ dưỡng bất động sản, có 2 trường hợp là dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Trường hợp doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thì không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Theo bà Anh, để biết được chủ đầu tư dự án có quyền chuyển quyền sử dụng đất hay không, thì nhà đầu tư thứ cấp phải xem xét hồ sơ pháp lý của dự án gồm mục tiêu dự án, nội dung dự án, hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Theo luật sư Đoàn Văn Thắng, Đoàn luật sư TP.HCM, theo Luật Đất đai, với dự án du lịch được Nhà nước cho thuê đất, thông thường chủ đầu tư chọn cách trả tiền thuê đất hàng năm để không bị áp lực về chứng minh vốn chủ sở hữu và vốn thực tế để thực hiện dự án.
Nhiều chủ đầu tư ít vốn chỉ đăng ký dự án đầu tư du lịch để mục đích giữ đất, chờ cơ hội chuyển nhượng dự án cho đối tác khác hoặc chờ thị trường sôi động mới có khả năng thực hiện dự án. Việc đăng ký dự án du lịch với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, chủ đầu tư chỉ cần bỏ một số vốn ít hơn nhiều, nhưng vẫn có khả năng giữ đất, hoặc chuyển đổi sang đất giao để huy động vốn. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã rao bán biệt thự, căn hộ để thu tiền người mua, xây dựng công trình, sau đó mới xin chuyển đổi sang đất giao.
Ngược lại, đối với dự án nhà ở, phải kèm với hình thức giao đất và trả tiền sử dụng đất ở, nên các chủ đầu tư phải bỏ vốn ra rất nhiều để nộp tiền sử dụng đất trước khi triển khai dự án và bán ra thị trường, chưa kể phải thực hiện hàng loạt thủ tục và xây dựng các tiện ích, dịch vụ phục vụ cho cư dân.
Tuy nhiên, theo ông Thắng, so với hình thức giao đất, thì hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ít được nhà đầu tư tin tưởng hơn, bởi tâm lý người Việt không muốn bỏ tiền tỷ ra chỉ để mua căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng mà chỉ được quyền sử dụng có thời hạn (thường là 50 năm), sau đó lại nhờ chính chủ đầu tư khai thác, cho thuê từng khách lẻ.
Do đó, dù không chịu áp lực về vốn ban đầu khi có quyền sử dụng đất (đất thuê trả tiền hàng năm - PV) và vốn chủ sở hữu không cần nhiều, nhưng việc không thu hút được người mua, chủ đầu tư các dự án này cũng sẽ bế tắc về dòng vốn để triển khai dự án.
Để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chính quyền nhiều địa phương đã cho phép nhiều dự án du lịch được chuyển đổi từ đất kinh doanh dịch vụ du lịch sang giao đất ở, giúp các căn hộ, biệt thự tại các dự án này được cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, sở hữu nhà ở. Qua đó, giúp chủ đầu tư dễ dàng bán sản phẩm cho nhà đầu tư thứ cấp để huy động vốn triển khai dự án.
“Bất động sản nghỉ dưỡng không phải là dự án nhà ở, cá nhân, tổ chức nước ngoài không được sở hữu các sản phẩm này, nên người mua chủ yếu là khách hàng trong nước. Việc bùng nổ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hút nguồn vốn từ các lĩnh vực cấp thiết khác như bất động sản nhà ở, sản xuất nông lâm nghiệp…
Sự bùng nổ dự án bất động sản nghỉ dưỡng đáng lo ngại hơn khi ngành du lịch hút nhiều vốn, nhưng hiện mức độ phát triển vẫn chưa tương xứng”, luật sư Thắng nói.