Năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Đức Thanh
Tín dụng chiếm 50-70% tổng vốn của doanh nghiệp bất động sản
Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cơ cấu vốn của các doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi rất mạnh trong 2 năm qua. Trong khi tỷ trọng vốn tự có, vốn đầu tư nước ngoài khá ổn định, thì tỷ trọng nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng biến động mạnh theo chiều hướng doanh nghiệp ngày càng lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Cụ thể, năm 2021, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp chiếm 31% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì đến năm 2022, vốn trái phiếu doanh nghiệp chỉ còn chiếm 7,7% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngược lại, năm 2021, tín dụng mới chiếm 46% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản, thì năm 2022 đã tăng lên gần 74%. Xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2023.
“Đây cũng là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản luôn kiến nghị ngành ngân hàng cho vay”, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.
Trong khi đó, theo khảo sát của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, năm 2023, tín dụng ngân hàng chiếm 54% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Trái phiếu doanh nghiệp có sự phục hồi trở lại và chiếm 26%, vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 10%... TS. Lực cho rằng, cần có cấu trúc vốn bền vững hơn cho các doanh nghiệp bất động sản theo hướng giảm tỷ trọng vốn vay ngân hàng, tăng tỷ trọng nguồn vốn khác, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp và vốn đầu tư nước ngoài.
Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 6,75%, trong đó cho vay tiêu dùng bất động sản giảm 0,7%, nhưng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 22%. Cơ cấu huy động vốn và cho vay vẫn tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn (huy động vốn ngắn hạn chiếm trên 80%, trong khi 50% tổng dư nợ cho vay là trung, dài hạn).
Mặt khác, theo Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đang nằm trong nhóm nước có tỷ lệ tín dụng/GDP cao nhất thế giới.
Các chuyên gia kinh tế kỳ vọng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ ấm trở lại thời gian tới để cung ứng thêm vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp và giảm áp lực cho tín dụng ngân hàng.
“Kích” người dân vay mua nhà
Năm nay, NHNN đã cấp room tín dụng 15% ngay từ đầu năm, tương đương với dư địa bơm 2 triệu tỷ đồng ra nền kinh tế. Dù dư địa rất lớn, song theo TS. Cấn Văn Lực, vốn có chảy ra được nền kinh tế hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, gồm khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp, người dân; khả năng giữ mặt bằng lãi suất; khả năng đáp ứng điều kiện tín dụng ngân hàng của người dân, doanh nghiệp.
“Tín dụng bất động sản chiếm 1/5 tổng tín dụng của nền kinh tế, trong đó cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm 2/3. Năm nay, người dân hầu như không vay tiền mua nhà, sửa nhà. Tôi hy vọng, năm 2024, khi lãi suất cho vay giảm tiếp, tín dụng mua nhà, sửa nhà sẽ phục hồi trở lại”, TS. Lực kỳ vọng.
Hiện nay, tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm 14% tổng dư nợ và vẫn còn dư địa mở rộng thêm (tại các nước, vay mua nhà sửa nhà chiếm 20-25% tổng dư nợ tín dụng). Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đang chiếm tỷ trọng khá cao và các ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ.
Lý giải việc lãi suất hạ, song người dân vẫn không mặn mà vay vốn để mua, sửa nhà, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh cho rằng, lãi suất huy động tuy giảm sâu, song lãi suất cho vay chưa giảm nhiều. Lãi vay mua nhà năm đầu khá hấp dẫn (6-7%/năm), song do vay mua nhà kỳ hạn dài, nên người dân vẫn phải nhìn vào lãi suất thả nổi (đang phổ biến ở mức 10-12%/năm - chưa phải là mức hấp dẫn với người vay).
Trong bối cảnh các kênh đầu tư đều tắc nghẽn như hiện nay, theo ông Khôi, việc người dân vẫn lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng là rất dễ hiểu.
Các chuyên gia kỳ vọng, với các giải pháp quyết liệt của Chính phủ, phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ khởi sắc trong thời gian tới, từ đó kích cầu tín dụng mua nhà tăng trở lại. Dù vậy, với nhà ở xã hội, để có nguồn vốn phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần thành lập Quỹ nhà ở xã hội, chứ không nên dựa vào nguồn vốn ngân hàng, vì ngân hàng cũng là một doanh nghiệp.
Doanh nghiệp phải tái cấu trúc chính mình.
- PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế
Hai nguồn vốn quan trọng nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng. Muốn phát hành được trái phiếu trong thời gian tới, doanh nghiệp phải nâng cao tính chuyên nghiệp để tuân thủ yêu cầu khắt khe của Nghị định 65/2022/NĐ-CP. Với tín dụng ngân hàng, dù lãi suất thấp, song để đáp ứng được điều kiện của ngân hàng không đơn giản.
Mấu chốt của cả việc tiếp cận vốn ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp thành công là bản thân doanh nghiệp phải tái cấu trúc chính mình. Trước đây, nhiều chủ đầu tư cùng lúc triển khai 5-10 dự án, có doanh nghiệp đầu tư cùng lúc 50 dự án. Điều này có thể vẫn hiệu quả khi thị trường đang lên, song bây giờ tình hình thị trường đã khác, không có người mua. Vậy nên, doanh nghiệp phải tái cấu trúc phân khúc, bán bớt dự án, thậm chí là bán lỗ để có dòng tiền, dồn lực thực hiện 2-3 dự án để có sản phẩm đưa ra thị trường, tạo niềm tin với người mua. Nếu cứ ôm khư khư hàng loạt dự án mà đòi hỗ trợ, thì không ai có thể hỗ trợ được.
