Bất động sản miền Bắc, sóng dồn tỉnh lẻ

Sôi động đất nền tỉnh lẻ

Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, kể từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh lân cận Hà Nội bắt đầu nóng do có sự có mặt của các chủ đầu tư lớn.

Chẳng hạn, với sự góp mặt của các nhà đầu tư lớn như Hòa Phát, TNR, cùng các doanh nghiệp khác như Lạc Hồng Phúc, Vạn Thuận Phát…, thị trường đất nền khu vực Phố Nối (Hưng Yên) thời gian qua rất sôi động với tỷ lệ hấp thụ 70 - 80%, giá bán trung bình từ 15 - 20 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên), với hiệu ứng từ Dự án Ecopark của Vihajico và Dự án Vincity Hưng Yên của Vingroup, Hội Môi giới đánh giá, thị trường khu vực này sẽ tăng trưởng cả về nguồn cung và giá trong thời gian tới. Đặc biệt, sẽ có một số chủ đầu tư nhỏ sẽ ra hàng trước Vingroup để đón đầu thị trường.

Còn tại TP. Vĩnh Yên (tỉnh Vĩnh Phúc), từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, hàng loạt dự án tại đây đã được tung ra thị trường như An Phú, Mountain View, Nam Vĩnh Yên… Không chỉ nguồn cung tăng, giao dịch cũng diễn ra sôi động sau thời gian dài trầm lắng, nhiều dự án đã bán hết hàng sau thời gian ngắn mở bán. Mức giá trung bình của các dự án ở thị trường này dao động từ 11 - 15 triệu đồng/m2. Thời gian tới, thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung từ Dự án Fairy Town.

Cũng tại Vĩnh Phúc, sau khi được nâng cấp từ thị xã lên thành phố, bất động sản Phúc Yên đã nhanh chóng tăng nhiệt dù chưa có nhiều dự án triển khai ở đây. Một số ít dự án mở bán như Dự án TMS City Phúc Yên đạt tỷ lệ hấp thụ 78% chỉ trong 1 tuần mở bán đợt 1, với giá bán dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2.

 Các dự án vùng ven phía Bắc đang hấp dẫn nhà đầu tư bất động sản, nhưng rủi ro vì thế cùng tăng lên

Tại tỉnh Bắc Ninh, với đặc điểm là trung tâm công nghiệp và đầu mối giao thương giữa Hà Nội với Lạng Sơn, hay kết nối dễ dàng với Hải Phòng, Quảng Ninh, luôn là điểm nóng về bất động sản. Dù có nhiều tiềm năng, nhưng thời gian qua, thị trường Bắc Ninh không có nhiều dự án mới. Tuy nhiên, trong năm nay, thị trường này cũng sẽ được hâm nóng với sự xuất hiện của các chủ đầu tư như Him Lam, Nam Hồng…

Trong khi đó, kế tiếp Bắc Ninh, nguồn cung bất động sản của thị trường Bắc Giang được dự báo khá lớn khi toàn tỉnh có hơn 10 dự án đang triển khai và có kế hoạch bán hàng kể từ quý II/2018. Các chủ đầu tư bất động sản đáng chú ý tại Bắc Giang có thể kể đến như Kosy, Bách Việt. Về giá bán, các dự án ở TP. Bắc Giang có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, trong khi các huyện có giá từ 4 - 10 triệu đồng/m2.

Một thị trường tỉnh lẻ đáng chú ý khác là Thái Nguyên, trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của khu trung du miền núi phía Bắc. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của công nghiệp, đầu tư nước ngoài, nhất là dự án của Tập đoàn Samsung, Thái Nguyên đã thu hút nhiều lao động ở các địa phương khác về sinh sống, làm việc, tạo sức cầu lớn về nhà ở, qua đó giúp thị trường bất động sản ở đây cũng phát triển theo.

Các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường bất động sản tại Thái Nguyên có thể kể đến như Tập đoàn Tiến Bộ, Tổng công ty Tecco, Hồng Vũ, Kosy…

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đất nền tại Thái Nguyên phát triển mạnh với những dự án tại Sông Công, Phổ Yên với lượng cung khoảng 2.200 nền, trong đó Khu đô thị Kosy cung ra 500 nền, Khu đô thị Hồng Vũ cung ra thị trường thêm 400 nền… Mức giá dao động từ 3 - 10 triệu đồng/m2 trong quý I/2018, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ chủ yếu được phát triển tại TP. Thái Nguyên với 2.000 căn, trong đó Tập đoàn Tiến Bộ cung cấp 430 căn, Tecco khoảng 400 căn. Mức giá bán căn hộ bình quân trong quý I/2018 là 11 - 12 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% so với cùng kỳ 2017.

Ngoài các thị trường ở trên, các tỉnh tiềm năng như Hải Dương, Thái Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Lào Cai không có nhiều dự án mới ra mắt trong quý I/2018, nhưng đã có tín hiệu các chủ đầu tư đang hoàn thành pháp lý dự án, chuẩn bị công tác giải phóng mặt bằng, triển khai hạ tầng để ra mắt sản phẩm trong quý II/2018. Đặc biệt, tại Thanh Hóa có sự tham gia của Vingroup và Tập đoàn FLC.

Nhà đầu tư cần lưu ý

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trừ một số thành phố lớn như Hạ Long (Quảng Ninh), Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vinh (Nghệ An) có một số dự án chung cư, dự án tại các tỉnh phía Bắc chủ yếu là các khu đô thị mới và sản phẩm chú yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự.

Với các dự án này, ngoài các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Thái Nguyên có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao, có nhu cầu thật, còn lại một số tỉnh, thành phố khác, số lượng khách hàng mua đầu tư là chủ yếu.

Sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ đẩy thị trường có nguy cơ sốt ảo. Việc gom đất của nhà đầu tư đã diễn ra từ năm 2016, nhưng diễn ra mạnh hơn từ cuối năm 2017, đầu năm 2018. Lúc đầu chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua đất, tạo nên cầu ảo, kéo giá đất tăng lên.

Do đó, khi đầu tư vào các dự án này, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, quy hoạch của địa phương...

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Hà Nội, những năm gần đây, bất động sản Hà Nội có sự dịch chuyển, tập trung vào khu vực phía Tây, nơi đang có quy hoạch cơ sở hạ tầng rất nhanh và hoàn thiện.

Thời gian tới, sự lan tỏa của thị trường bất động sản sẽ rộng hơn, hướng đến các khu vực xa trung tâm Thành phố. Lý do là sự mở rộng của hạ tầng như cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, tương lai là tuyến đường sắt đô thị..., có thể cho phép bất động sản phát triển xa hơn phạm vi trung tâm Thành phố. Đây chính là điều kiện có thể giúp cho thị trường vùng ven phát triển hơn.

Tuy nhiên, bà An lưu ý rằng, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng, bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group cho rằng, tại một số tỉnh lân cận Hà Nội, đã có những dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu, mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng.

Do đó, người mua nhà cần phải quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, việc vận hành dự án sau này như thế nào.

Trang Việt
Báo Đầu tư Bất động sản