Qua hai bản báo cáo của CBRE và Savills có thể thấy, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn trong giai đoạn rất khó khăn.
Tâm lý chờ đợi căn hộ còn xuống giá
Theo đánh giá của CBRE, phân khúc thị trường căn hộ chung cư hầu như không có dấu hiệu nào của sự đảo chiều, khi nguồn cung chào bán mới tiếp tục gia tăng và giá cả giảm mạnh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Quý III/2012 ghi nhận 2.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung quý trước, trái ngược với thông lệ trầm lắng của các năm trước do tác động tâm lý của tháng 7 Âm lịch.
Cả Savills và CBRE đều cho biết, hầu hết nguồn cung đến từ các dự án hiện hữu, là những dự án đã tìm hiểu thị trường qua một số đợt chào bán trước đó và đã có tốc độ xây dựng khá rõ nét. “Tiếp nối xu hướng của quý trước, quý III/2012 chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Nhờ vậy, trên thị trường bất động sản Hà Nội có tới 75% nguồn cung trong quý III được chào bán dưới 21 triệu đồng/m2, cung cấp mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008”, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE nhận xét.
Phân tích nguyên nhân của sự trầm lắng trong phân khúc căn hộ quý III/2012, ông Richard Leech cho rằng, nhu cầu nhà ở khá hạn chế do mối quan ngại về nền kinh tế vẫn còn hiện hữu, khiến người tiêu dùng có xu hướng tích lũy hơn là đầu tư.
“Theo khảo sát gần đây của Nielsen, lo ngại về nền kinh tế đã vượt qua mối lo thất nghiệp, trở thành mối quan ngại lớn nhất của người tiêu dùng Việt
Tuy nhiên, một lượng giao dịch vẫn được ghi nhận, chủ yếu ở mức giá thấp (dưới 21 triệu đồng/m2), diện tích nhỏ (50 - 70 m2) và tầng thấp (dưới tầng 20), với các yêu cầu cơ bản khác về vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng.
Giá chào bán thứ cấp trong quý III giảm 5% so với quý trước đó, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ quý IV/2011.
Thị trường hiện đang thuộc về người mua, nên sự phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng. Triển vọng kinh tế chưa rõ ràng có thể tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm hoặc tích lũy, thay vì đầu tư. Vốn trong dân vẫn còn, nhưng đang bị hạn chế đầu tư vào bất động sản. Tình trạng này chỉ có thể thay đổi khi nền kinh tế tiến triển rõ nét, qua đó giúp thị trường đảo chiều.
Đất nền thiết lập mặt bằng giá mới
Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, CBRE cho biết, mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án, với mức thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Các dự án đã và sắp hoàn thiện có giao dịch, nhưng giá giảm mạnh so với thời cao điểm. Trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án chậm tiến độ.
Xét về nhu cầu, một cuộc khảo sát gần đây của CBRE cho thấy, 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng, chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng và phần lớn dự án này vẫn trong giai đoạn đầu tư phát triển. Hơn thế nữa, mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu của Savills Hà Nội nhận định, thời điểm hiện tại là cơ hội tốt cho những cá nhân có năng lực tài chính và có nguyện vọng sống trong biệt thự, nhà liền kề, vì giá đã giảm mạnh trong vòng 1 năm trở lại đây.
“Lãi suất giảm sẽ là động lực cho người dân chuyển hướng đầu tư từ gửi tiền tiết kiệm sang các kênh khác, mà bất động sản có thể là một lựa chọn”, bà Hằng nói.
Theo các chuyên gia tư vấn, nhiều chủ đầu tư đang xem xét lại chiến lược kinh doanh cho phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu và loại hình sản phẩm chào bán. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng nỗ lực hơn trong khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng như sẵn sàng đàm phán về giá và các điều khoản thanh toán.
“Trong vòng 2 năm tới, dự đoán các chủ đầu tư tiếp tục tập trung tái cơ cấu doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh, do thị trường hiện nay đang kỳ vọng vào các sản phẩm có chất lượng tốt hơn, mức giá phải chăng hơn. Trong năm 2012, ước tính có khoảng 7.000 căn được hoàn thiện và dự đoán nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn”, ông Richard Leech nói.
