Nhìn lại những dự án bất động sản giảm giá thời gian qua, không phủ nhận có một số dự án có kết quả bán hàng khá tốt nhờ chính sách giảm giá. Trong số đó, đáng chú ý nhất là các dự án do Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư như An Tiến, Hoàng Anh River View. Cụ thể, với Dự án An Tiến (huyện Nhà Bè, TP. HCM), sau khi chủ đầu tư giảm giá bán từ hơn 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2, đã có gần 500 căn hộ được tiêu thụ. Với Dự án Hoàng Anh River View (quận 2, TP. HCM), sau khi được 3 doanh nghiệp đầu tư thứ cấp là Đại Tín Á Châu, An Bình Land và CTCP Đầu tư và phát triển Sacom giảm giá từ giá mua sỉ 21,3 triệu đồng/m2 trước đó xuống còn 18,2 triệu đồng/m2, hơn 100 căn hộ đã được khách hàng chấp nhận mua.
Không phải chủ đầu tư nào giảm giá căn hộ cũng bán được hàng
Ngoài những dự án trên, TP. HCM lại chứng kiến nhiều dự án khác giảm giá mà kết cục vẫn không bán được hàng. Đơn cử như trường hợp của Công ty Lê Thành. Trước đây, Lê Thành đưa ra thị trường sản phẩm căn hộ Lê Thành Twin Tower (quận Bình Tân) với mức giá 13,9 triệu đồng/m2, nhưng không bán được hàng, sau đó quyết định giảm giá 2 triệu đồng/m2, từ 13,9 triệu đồng/m2 xuống còn 11,9 triệu đồng/m2, nhưng kết quả vẫn không thay đổi. Mới đây, Lê Thành đã đổi chiến lược, quyết định “chẻ” nhỏ diện tích căn hộ ra thành 35 m2 nhằm thu hút người có thu nhập thấp và có nhu cầu chỗ ở thực.
Trước đó, Công ty Thảo Loan đã chào bán một số căn hộ Dự án Thảo Loan Plaza (quận Bình Chánh) do Công ty làm chủ đầu tư, với mức giá giảm từ hơn 24 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2 nếu khách hàng thanh toán trước 90% giá trị căn hộ, nhưng kết quả không khả quan. Tương tự, Dự án Petro Landmark ở quận 2 cũng đã từng giảm từ hơn 20 triệu đồng/m2 xuống còn 16 triệu đồng/m2, nhưng việc bán hàng cũng không mấy hiệu quả.
Từ đây, có thể thấy rằng, không phải dự án nào giảm giá cũng đều bán được hàng. Theo giới kinh doanh bất động sản, sở dĩ một số dự án như An Tiến, Hoàng Anh Riverview bán được hàng, ngoài việc giá giảm, yếu tố để khách hàng quyết định mua là vì những dự án này đã được xây dựng hoàn thành cơ bản, chủ đầu tư uy tín và chứng tỏ được năng lực hoàn thành dự án. Ngược lại, với các dự án đang xây dựng dở dang, chưa biết khi nào mới hoàn thành, thì dù giá đã giảm mạnh, người tiêu dùng vẫn không dám mua.
Gần đây, trên thị trường lại xuất hiện một số thông tin cho rằng, thị trường bất động sản TP. HCM thời gian tới sẽ còn phải giảm giá từ 30 - 50% nữa mới phát huy tác dụng kích cầu. Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc thường trực Công ty Hưng Thịnh Land, hiện thị trường bất động sản đang có sự phân hóa rất lớn ở mỗi phân khúc. Với các dự án căn hộ cao cấp, có vị trí không tốt, từng được đẩy giá quá cao hoặc chủ đầu tư bị áp lực tài chính, có thể còn phải giảm giá. Tuy nhiên, với phân khúc có mức giá trung bình, có tiến độ xây dựng tốt sẽ không thể giảm giá thêm. Bởi lẽ, chi phí hoàn thành sản phẩm, bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng và các chi phí khác để hoàn thành một dự án vùng ven Thành phố cũng không dưới 12 triệu đồng/m2.
“Thực tế, thời gian qua, có khá nhiều dự án căn hộ có mức giá vừa phải, dù không giảm giá, nhưng nhờ chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng đảm bảo vẫn tiêu thụ tốt trên thị trường, như Dự án 26 Nguyễn Thượng Hiền (Gò Vấp), 155 Nguyễn Chí Thanh (quận 5), Quang Thái (quận Tân Phú)… Điều này cho thấy, giảm giá chưa chắc là giải pháp tối ưu, mà năng lực tài chính, uy tín của các chủ đầu tư mới là yếu tố quyết định”, ông Hiền nói.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành, yếu tố tạo nên “cái chết” của thị trường thời gian qua chưa hẳn là vấn đề giá cao hay thấp mà vấn đề người tiêu dùng bị khủng hoảng niềm tin. Theo ông Nghĩa, có hai kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2013. Kịch bản thứ nhất, thị trường sẽ rất thê thảm và kéo theo sự trì trệ của cả nền kinh tế, nếu không có những giải pháp tích cực hỗ trợ. Và kịch bản thứ 2 là thị trường sẽ tốt hơn, với điều kiện nhận được sự quan tâm từ Chính phủ và các bộ, ngành để tạo dựng niềm tin cho người tiêu dùng.
“Nếu niềm tin người tiêu dùng được khôi phục, năm 2013 thị trường chắc chắn sẽ tốt hơn rất nhiều và khả năng sẽ khởi sắc mạnh từ tháng 9/2013 trở đi”, ông Nghĩa dự đoán.
| “Mức giảm phải tới 50% mới có thể phát huy tác dụng” Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE
Quan sát nhóm người mua để ở (do nhóm này có nhu cầu ổn định hơn so với giới đầu cơ), CBRE nhận thấy, việc họ còn chần chừ chưa mua nhà xuất phát từ tâm lý kỳ vọng giá giảm thêm.
Do vậy, việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu như mức giảm lớn hơn kỳ vọng của người mua. Mức giảm lớn nhất trên thị trường hiện nay vào khoảng 40% so với giá chào ban đầu (cho căn hộ bàn giao thô). Liệu các chủ đầu tư có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn, trong khi không có gì đảm bảo doanh số bán được cải thiện?
Bước sang năm 2013, CBRE dự báo, giá chào thứ cấp tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012. Giao dịch sẽ vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu ở các dự án có giá bán đặc biệt hấp dẫn và tiến độ xây dựng tốt. Các chủ đầu tư sẽ giảm giá do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30 - 50% mới hy vọng phát huy tác dụng. “Dù muốn giảm nữa, cũng khó bán được hàng” Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc ConstreximHOD Tôi cho rằng, thị trường bất động sản phía Nam khó giảm thêm vì đa số dự án đã giảm xuống dưới đáy rồi. Mà dù muốn giảm nữa, tôi e cũng vẫn khó bán hàng, do khách hàng vẫn không muốn mua.
Về hiện tượng thị trường trong Nam đã đứng giá, trong khi ngoài Bắc vẫn có xu hướng giảm thêm, có thể giải thích bởi nhiều lý do. Thứ nhất là vì thị trường trong Nam luôn được đánh giá đi trước thị trường Hà Nội từ 1 - 2 năm. Vì thế, thị trường trong Nam bao giờ cũng lên trước, rồi xuống trước; ngược lại thị trường Hà Nội lên sau xuống sau. Thứ hai là ở ngoài Bắc, các chủ đầu tư có 6 - 7 đồng/10 đồng mới dám làm dự án. Trong khi đó trong Nam, chỉ cần có 3 - 4 đồng, doanh nghiệp đã làm, thiếu thì đi vay. Vì thế, khi gặp khó khăn, các doanh nghiệp ngoài Bắc giữ hàng chặt hơn, chưa chịu giảm giá để thu hồi vốn. Doanh nghiệp nào chấp nhận giảm giá để tăng thanh khoản là đang phải chịu áp lực rất lớn về tài chính.
Với mức giá hiện tại, tôi cho rằng, nhiều dự án tại Hà Nội cũng đã giảm đến đáy rồi, song khách hàng vẫn không tin, nên nhiều người cho rằng, doanh nghiệp cần phải giảm giá thêm nữa.
“Nhiều DN giảm giá như… chạy loạn” Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô Thời gian vừa qua, thị trường quá khó khăn nên nhiều doanh nghiệp giảm giá giống như… chạy loạn. Tuy nhiên, xét về tổng thể, việc giảm giá thành phong trào, diễn ra liên tục như thời gian qua không tốt cho thị trường. Bởi càng giảm giá, càng tăng thêm tâm lý chờ đợi của khách hàng. Tại TP. HCM, theo tôi biết, giờ đây các chủ đầu tư không giảm giá nữa. Trong khi xu hướng giảm giá tại thị trường Hà Nội vẫn tiếp tục diễn ra. Tất nhiên, nó cũng chỉ diễn ra ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp, còn với phân khúc căn hộ bình dân là rất khó. Xu hướng giảm giá sẽ chỉ chấm dứt khi lượng cung dư thừa trên thị trường được tiêu thụ đáng kể. |