Nhiều đợt chiết khấu sâu của chủ đầu tư đang tạo cơ hội tốt cho người có nhu cầu ở thực. Ảnh: Dũng Minh
“Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”
Dù vẫn dự báo thị trường sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới, song anh Nguyễn Anh Tuấn (ngụ quận 10, TP.HCM) vừa quyết định xuống tiền mua căn hộ diện tích 70 m2 tại một dự án chung cư mới ra mắt ở TP. Thủ Đức. Nhà đầu tư này cho biết, nếu có sẵn tiền mặt thì đây là cơ hội tốt để mua nhà. Chính sách bán hàng tại nhiều dự án đang ưu đãi tối đa cho người có tiền mặt, không có nhu cầu vay vốn ngân hàng. Trong đó, một số chủ đầu tư sẵn sàng giảm hơn 40% giá căn hộ cho khách thanh toán một lần bằng tiền mặt ngay sau ký hợp đồng mua bán.
“Chẳng hạn, với căn hộ 70m2 tôi vừa mua, giá bán được giảm từ 4,7 tỷ đồng xuống còn hơn 2,6 tỷ đồng, thời gian nhận nhà vào cuối năm 2024. Đây là mức giảm sâu chưa từng xuất hiện trên thị trường nhiều năm qua”, anh Tuấn nói.
Thực tế, thị trường bất động sản phía Nam hơn một tháng nay bắt đầu chứng kiến làn sóng hạ giá rao bán các bất động sản với mức giảm giá, chiết khấu cao chưa từng có (giảm tới 44-50% so với giá niêm yết). Nếu như giữa năm 2022, hiện tượng giảm giá chỉ mới xuất hiện ở số ít nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thì sang đầu quý IV, “cơn sóng ngầm” giảm giá có dấu hiệu mạnh dần, thị trường sơ cấp và thứ cấp lần đầu tiên đồng loạt ghi nhận hiện tượng giảm giá cả trực tiếp lẫn gián tiếp các sản phẩm bất động sản.
Chẳng hạn, tại dự án căn hộ mà anh Tuấn vừa xuống tiền, bắt đầu từ tháng 10, chủ đầu tư công bố mức giá khoảng 65 triệu đồng/m2 kèm chương trình chiết khấu 43% giá trị tài sản nếu thanh toán ngay 98% giá trị căn hộ, tức giá bán thực tế chỉ hơn 40 triệu đồng/m2.
Tương tự, chủ đầu tư một dự án đô thị tại Đồng Nai mới tung ra chính sách bán hàng gây sốc. Cụ thể, môi giới chào bán nhà phố với suất ưu đãi lên đến 50% giá trị tài sản nếu thanh toán một lần (95% giá trị hợp đồng). Các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài, giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố 13-15 tỷ đồng/căn khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi chỉ còn 6-8 tỷ đồng/căn.
Báo cáo thị trường bất động sản tháng 10/2022 của DKRA Việt Nam cho thấy, tất cả các phân khúc bất động sản đều sụt giảm nghiêm trọng về lượng tiêu thụ và đang được giảm giá, chiết khấu mạnh. Với thực tế này, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, hiện là thời điểm thích hợp để người mua chọn lọc được những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý mà trong tương lai rất khó để giảm thêm khi các loại chi phí đầu vào đều tăng cao.
Còn theo nhà đầu tư Nguyễn Anh Tuấn, thị trường chung sẽ khó có thể khởi sắc trong ngắn hạn, nhưng xét về dài hạn, từ 3-5 năm tới, thị trường sẽ vượt qua khó khăn và lấy lại đà tăng trường. Do đó, thay vì bi quan thì cần nhìn nhận rằng, đây là cơ hội “lịch sử” để mua được những bất động sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và có tiềm năng tăng trưởng, khai thác trong tương lai.
“Trong đầu tư bất động sản có một nguyên tắc là mua khi trầm lắng, bán khi sôi động. Dù thị trường đang trong tình trạng mua dễ bán khó, nhưng cũng là lúc giá bán giảm mạnh, nên là thời cơ rất tốt để mua vào. Nếu không mua ở thời điểm này, nhà đầu tư sẽ bỏ lỡ cơ hội sinh lời rất lớn trong tương lai”, nhà đầu tư này nhận định.
Cần khoanh vùng trợ lực cho thị trường
Việc chiết khấu sâu của một số chủ đầu tư hiện nay là giải pháp để tự cứu mình, cứu thanh khoản dự án, nhưng chỉ doanh nghiệp nỗ lực thôi là chưa đủ, mà còn cần thêm trợ lực từ Chính phủ trong việc tăng sức cầu...
Thực tế đã chứng minh, trong nguy luôn có cơ, khi thị trường bất động sản khó khăn nhất thì cũng là lúc cơ hội tốt nhất xuất hiện. Song, cơ hội chỉ đến với người biết nắm bắt và đặc biệt là phải có “có tiền tươi thóc thật”.
Tất nhiên, cũng có người dù sẵn tiền mặt, có nhu cầu, nhưng lại hoang mang, lo ngại nên không dám xuống tiền. Do đó, những người đề cao sự an toàn thường có xu hướng chọn gửi tiết kiệm, nhất là khi lãi suất trong xu hướng tăng như hiện nay và chờ đợi thị trường tích cực hơn mới tính chuyện đầu tư.
Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực nhưng tài chính hạn hẹp tiếp tục khó tiếp cận nhà ở bởi ngân hàng hạn chế cấp tín dụng mua nhà, lãi suất cho vay cao... Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường khó cải thiện, cho dù “cơn sóng ngầm” giảm giá bất động sản đã lộ diện.
Trong công văn gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, đại diện cho tiếng nói của các doanh nghiệp địa ốc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới room tín dụng thêm 1-2% để có thêm khoảng 100.000-200.000 tỷ đồng vốn tín dụng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm. Đồng thời, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi của các doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền.
Theo một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, việc chiết khấu sâu của một số chủ đầu tư hiện nay là giải pháp để tự cứu mình, cứu thanh khoản dự án, nhưng chỉ doanh nghiệp nỗ lực thôi là chưa đủ, mà có cần thêm trợ lực từ Chính phủ trong việc kích cầu tiêu dùng bất động sản, cũng như hỗ trợ cho người có nhu cầu ở thực được vay vốn mua nhà, tập trung hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội bởi đây là phân khúc thị trường đang rất thiếu.
“Muốn thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng trở lại thì phải giải quyết được vấn đề gốc rễ, đó là gia tăng nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực và hỗ trợ kích cầu tại các phân khúc hỗ trợ cho số đông”, vị lãnh đạo trên nói, đồng thời cho rằng, dù biết việc nới thêm room tín dụng lúc này là rất khó, song ông vẫn kỳ vọng Chính phủ có thể cân nhắc để có thể hỗ trợ thị trường, giúp tăng thêm niềm tin cho người mua nhà.
Hiện tại, dù doanh nghiệp có bán được nhà, khách hàng đã đặt cọc, thậm chí đóng trước 30% giá trị sản phẩm, nhưng nhiều ngân hàng lại không giải ngân cho vay vì lý do “cạn room” khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó. Do đó, cần khoanh vùng những sản phẩm rủi ro cao và nhận diện những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý đầy đủ và an toàn, tạo điều kiện để người dân được vay vốn để mua các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thiết yếu.
Về phía nhà đầu tư, tùy vào mục tiêu, khả năng trả nợ mà ngân hàng có kế hoạch cho vay phù hợp. Với những nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính, hiện là thời điểm phù hợp để săn tìm các bất động sản có giá tốt của các chủ đầu tư uy tín.
Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa lưu ý, dù xuất hiện nhiều dự án có chính sách chiết khấu “khủng”, nhà đầu tư cần có sự chọn lọc các dự án minh bạch, pháp lý đầy đủ, mức độ uy tín và sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.
“Ngoài pháp lý, nhà đầu tư phải tính toán xem chủ đầu tư chiết khấu cao như vậy nếu vẫn hưởng lợi thì tính khả thi là có, còn chiết khấu dưới giá thành, doanh nghiệp không có lời thì nên cẩn trọng, bởi một khi dòng tiền của chủ đầu tư đã bị suy kiệt thì tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng”, ông Quang nói và đồng thời đánh giá, khi thị trường đang tồn tại nhiều thử thách thì tính minh bạch trong cung cấp thông tin cực kỳ quan trọng. Vì vậy, các chủ đầu tư cần công bố thông tin rõ ràng, đầy đủ về pháp lý dự án, giá bán, các chính sách bán hàng… nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.
