Căn hộ đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Ảnh: Dũng Minh.
Ngôi sao “tăng trưởng giá”
Hiện tại, bất động sản dòng tiền đang được nhiều nhà đầu tư hướng tới, đặc biệt trong bối cảnh việc mua bán, “lướt sóng” có khả năng bị đánh thuế cao. Sau một giai đoạn bị hờ hững khi giá căn hộ chững lại và mức tăng thấp, thời gian gần đây, căn hộ trở thành phân khúc được quan tâm bậc nhất và trở lại dẫn dắt thị trường.
Nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 năm qua (từ quý I/2015 đến quý I/2025), căn hộ là phân khúc mang lại lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư.
Cụ thể, trong khi vàng tăng 130%, chứng khoán và gửi tiết kiệm tăng lần lượt 109% và 59%, thì tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200% (tức tăng khoảng 3 lần).
Lợi nhuận đầu tư căn hộ luôn duy trì mức trung bình từ 12,5-20% mỗi năm, tương đương nhà đầu tư bỏ ra 1 tỷ đồng mua căn hộ vào năm 2015, hiện thu về thấp nhất 2 tỷ đồng tiền lời (chưa bao gồm vốn gốc).
Cũng theo Batdongsan.com.vn, với các thị trường trung tâm là Hà Nội và TP.HCM, mức lợi nhuận đầu tư căn hộ cao hơn trung bình toàn thị trường, có thể trên 20% mỗi năm. Năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 40%, cho thấy phân khúc này đang trong giai đoạn thăng hoa về giá.
Không chỉ hấp dẫn vì giá tăng mạnh, một ưu điểm khác cũng khiến căn hộ đang được nhiều nhà đầu tư hướng đến, đó là mua để khai thác cho thuê, đưa một tài sản cất giữ trở thành một bất động sản dòng tiền.
Trên thực tế, thị trường bất động sản dòng tiền thời gian qua cũng đã chứng minh, căn hộ vẫn là phân khúc mang lại hiệu suất đầu tư cao.
Lấy ví dụ với shophouse, trong 5 năm qua, tại thị trường Hà Nội, phân khúc này đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11-16%. Dù mức tăng này khá ấn tượng, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức tăng giá của căn hộ. Chưa kể, shophouse là sản phẩm có suất đầu tư lớn, khó cho thuê hơn so với căn hộ, đây là rào cản không phải nhà đầu tư nào cũng có thể vượt qua.
Cùng với đó, trước những thay đổi nhanh chóng và những yêu cầu từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn: Kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.
Dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” - vừa để ở, vừa để kinh doanh, nhưng shophouse chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.
Sức hấp dẫn căn hộ = Tăng giá + Dòng tiền thuê
Theo Savills, Hà Nội là thị trường tiềm năng cho phân khúc căn hộ cho thuê, điều này đến từ nhóm khách thuê có nhu cầu về chỗ ở chất lượng cao trong thời gian tới.
Đáng chú ý, giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ theo mét vuông tại thị trường Hà Nội đạt mức 610.000 đồng/m2 (đã bao gồm phí dịch vụ, chưa bao gồm thuế VAT). Điều này có nghĩa, một căn hộ dịch vụ diện tích 60-70 m2 hoàn toàn có thể mang về dòng tiền thuê ổn định 36-42 triệu đồng/tháng.
 |
Trong 10 năm qua, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ chung cư tăng gần 200%, cao hơn nhiều so với vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm. Ảnh: Bình Minh. |
Với căn hộ đơn lẻ, dù mức giá thuê có thể sẽ thấp hơn đáng kể do đặc thù riêng (căn hộ dịch vụ được quản lý, vận hành riêng, với các tiêu chuẩn phục vụ chuyên nghiệp, cao cấp - PV), nhưng với các dự án căn hộ cao cấp, dòng tiền mang về cũng không hề nhỏ.
Bởi trên thực tế, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã mua căn hộ tại các dự án và “dịch chuyển” theo mô hình cho thuê căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp với đơn vị vận hành, quản lý và cung cấp dịch vụ riêng biệt, tương tự với các đơn vị chuyên mảng căn hộ dịch vụ.
Cũng theo Savills, công suất lấp đầy căn hộ dịch vụ trong quý I/2025 đạt 86%, tăng 2% theo quý và 4% theo năm; giá thuê trung bình đạt 610.000 đồng/m2.
Do nguồn cung hiện tại hạn chế và dự báo sẽ còn thiếu hụt trong tương lai, Hà Nội vẫn là điểm đến chính cho nhóm khách thuê có nhu cầu về chỗ ở chất lượng cao thời gian tới và yếu tố dẫn dắt hoạt động của phân khúc căn hộ dịch vụ nằm ở dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào thị trường.
Trong đó, lực lượng lao động nước ngoài làm việc tại các doanh nghiệp FDI và các đơn vị liên quan như đại sứ quán, khu công nghiệp, ngân hàng quốc tế… vẫn là nhóm khách thuê chủ yếu.
Như vậy, căn hộ đang là phân khúc “gà đẻ trứng vàng” khi vừa sở hữu tốc độ tăng giá ấn tượng, vừa mang đến dòng tiền ổn định từ hoạt động trong thuê, tức là mang đến “lãi kép” cho nhà đầu tư. Đó cũng là lý do tạo nên sức hấp dẫn của phân khúc này.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Hoàng Minh Thúy - Phó tổng giám đốc Five Star Property cho hay, căn hộ đang là phân khúc được nhà đầu tư săn đón nhiều tại Thủ đô. Đây là sản phẩm được cả người mua ở thực và giới đầu tư hướng đến, đặc biệt là các căn hộ cao cấp.
Lý giải rõ hơn, bà Thúy cho hay, các căn hộ cao cấp có lợi thế trong việc hướng đến khách thuê là người nước ngoài với giá thuê cao. Cùng với đó, sản phẩm này cũng sở hữu mức tăng giá ấn tượng và khả năng “chống chịu” tốt mỗi khi thị trường biến động.
Tuy vậy, theo bà Thúy, với bất động sản dòng tiền, các nhà đầu tư thường hướng đến dự án có vị trí đẹp, kết nối thuận tiện với trung tâm, suất đầu tư vừa phải để đảm bảo dễ cho thuê, dễ thanh khoản.
“Khu vực có cộng đồng người nước ngoài và các sản phẩm căn hộ có diện tích khoảng 60-70 m2 ở khu vực trung tâm thường được ưu tiên bởi ưu điểm dễ cho thuê và dễ bán khi cần”, bà Thúy chia sẻ thêm về khẩu vị của nhà đầu tư bất động sản dòng tiền.
Còn theo bà Đinh Thị Tâm - Giám đốc Dự án G.Empire Group, sau quãng thời gian “chạy” ra khu vực ngoại ô, các dự án thấp tầng, việc căn hộ nội đô tăng giá mạnh đã thu hút sự trở lại của dòng tiền đầu tư. Nhà đầu tư có xu hướng trở lại với thị trường “lõi” bởi 2 yếu tố là giá tăng tốt và dòng tiền ổn định từ hoạt động khai thác kinh doanh, cùng với đó là khả năng cất giữ tài sản an toàn.
“Dòng sản phẩm này có thể có giá cao hơn so với mặt bằng chung, nhưng an toàn và có khả năng tạo dòng tiền kinh doanh ổn định nên vẫn được nhà đầu tư lựa chọn”, bà Tâm nhấn mạnh.
