Dòng tiền rẻ trở lại
Với khoản tích lũy gần 500 triệu đồng, thay vì tiếp tục gửi tiết kiệm, Minh Việt - một chuyên viên IT cùng vợ quyết định đầu tư vào căn studio diện tích hơn 30 m2 tại dự án Northern Square của Masterise Homes ở Hưng Yên với kỳ vọng sau 2 năm có thể mang lại một khoản tiền lời lớn hơn so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng chưa đến 5%/năm hiện tại.
Chuyên viên IT này cho hay, với chương trình ưu đãi miễn lãi suất tới 24 tháng, tỷ lệ cho vay lên tới 70% giá trị căn hộ… của chủ đầu tư, khách hàng chỉ cần vào cọc khoảng 500 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ 30% ban đầu, là có thể sở hữu nhà.
“Trong vòng 2 năm, chỉ cần giá tăng tối thiểu 10-15%, nếu bán trao tay căn hộ thì cũng thu được một khoản tiền lãi tương đối ổn đối với một nhà đầu tư bán chuyên như tôi. Kể cả tiếp tục giữ sản phẩm tới khi bàn giao và bắt đầu phải trả nợ ngân hàng thì cũng không quá áp lực bởi có thể cho thuê và lấy tiền thuê bù vào tiền lãi, gốc trả hàng tháng”, nhà đầu tư này nói.
Trên thị trường, câu chuyện trên không phải là hiếm gặp, khi có nhiều người đang lên kế hoạch đầu tư vào các loại tài sản bất động sản nhằm tận dụng dòng vốn rẻ đang được bơm mạnh ra thị trường vào thời điểm này.
Kết quả khảo sát đối với các nhà đầu tư do Batdongsan.com.vn thực hiện gần đây cho thấy, có tới 39% đáp viên cho biết có dự định nắm giữ bất động sản trong 1-3 năm, cao hơn đáng kể so với 27% đáp viên lựa chọn nắm giữ bất động sản trong 5-10 năm tới. Số lượng nhà đầu tư lựa chọn mốc 3-5 năm chiếm 22% và chỉ 12% quyết định giữ bất động sản dưới 1 năm.
Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, kết quả khảo sát cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã có sự chuyển biến rõ nét theo hướng gia tăng đầu tư dài hạn nhằm tận dụng các chương trình ưu đãi vay mua nhà, thay vì “lướt sóng” ngắn hạn như trước đây.
Ông Long cho biết, cách đây 2 năm, với mặt bằng lãi suất tương đối cao cùng các chương trình chính sách tín dụng ưu đãi ít ỏi, trên 80% nhà đầu tư tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Hiện tại, tỷ lệ này chỉ còn 12% cho thấy tác động tích cực của các chính sách giảm lãi suất.
Ghi nhận thực tế cho thấy, hiện tại, nhiều ngân hàng thương mại triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 6-7%/năm cố định trong 12 tháng đầu, thấp nhất trong 3 năm qua. Một số ngân hàng còn tung ra gói vay ưu đãi kéo dài tới 3-5 năm, kèm theo chính sách ân hạn nợ gốc hoặc lãi suất trong thời gian đầu.
Ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc đánh giá, các chương trình ưu đãi tín dụng mang đến cơ hội gia nhập thị trường cho những người không “rủng rỉnh” tài chính, cũng là cơ hội tốt để người có nhu cầu về nhà ở hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Cùng góc nhìn, bà Trần Thị Thùy Dương - Tổng giám đốc DMH Group, đơn vị phân phối dự án chung cư cao cấp The Fibonan tại Hưng Yên cho hay, các chương trình tín dụng ưu đãi có thời gian kéo dài giúp khách hàng giảm áp lực trả nợ hàng tháng và dễ dàng lên kế hoạch tài chính dài hạn.
Với dự án The Fibonan, bà Dương cho biết, giá chào bán căn hộ từ 65 triệu đồng/m2 và chủ đầu tư đang đưa ra nhiều ưu đãi như chỉ cần thanh toán trước 25% là có thể nhận nhà trước Tết, hỗ trợ vay tới 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong 18 tháng cùng mức chiết khấu tới 7% cho khách thanh toán sớm, tặng gói nội thất giá trị cao và miễn 2 năm phí quản lý…
Về phía ngân hàng, bà Đoàn Thái Thanh Thủy - Phó giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ SHB cho hay, nhu cầu vốn từ doanh nghiệp và người dân đang dần phục hồi, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản, nhờ chính sách điều hành lãi suất linh hoạt, quyết tâm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án, cùng các giải pháp hỗ trợ thị trường bắt đầu phát huy hiệu quả.
| |
Mức độ sẵn lòng giao dịch bất động sản của khách hàng Hà Nội theo thời gian |
Dù sức hấp thụ vốn chưa đồng đều ở các phân khúc, nhưng các dự án pháp lý minh bạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực như nhà ở thương mại tầm trung và nhà ở xã hội vẫn ghi nhận mức vay tốt.
Bà Thủy cũng chia sẻ, SHB đang áp dụng chính sách tín dụng theo hướng nới lỏng có kiểm soát, tập trung vào các phân khúc ít rủi ro như nhu cầu mua nhà để ở hoặc tích lũy tài sản.
Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhu cầu vay mua nhà từ khách hàng cá nhân tại SHB tăng rõ nét, nhất là nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu, với dư nợ cho vay bất động sản đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm và chiếm tỷ lệ 27,5% tổng dư nợ.
Gói tín dụng 16.000 tỷ đồng dành cho người trẻ vay mua nhà đã giải ngân gần 9.000 tỷ đồng với gần 2.000 hồ sơ được duyệt. Khách hàng ngày càng quan tâm tới chi phí vay thực tế và điều kiện trả nợ linh hoạt…
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, tăng 2,4 lần cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trong đó, Techcombank dẫn đầu về cho vay bất động sản khi dư nợ lĩnh vực này (tín dụng và trái phiếu) chiếm 59% tổng dư nợ, nếu tính cả khách hàng cá nhân là hơn 64%; dư nợ cho vay khách hàng ở mức 700.801 tỷ đồng, tăng 12,3% so với đầu năm; tín dụng bất động sản hợp nhất tăng 21,5% - gần gấp đôi mức tăng trưởng chung 11,6%.
Đứng thứ hai là VPBank với dư nợ bất động sản đạt 192.821 tỷ đồng, chiếm 27% tổng dư nợ và tăng 63% so với đầu năm. Với 163.754 tỷ đồng dư nợ bất động sản, SHB đứng thứ ba trong hệ thống.
Vị trí thứ 4 thuộc về MBBank với dư nợ cho vay bất động sản là 85.534 tỷ đồng, tăng gần 20.000 tỷ đồng sau 6 tháng và chiếm gần 10% tổng dư nợ. HDBank đứng thứ 5 với 83.125 tỷ đồng dư nợ cho vay bất động sản, tăng 21% so với đầu năm…
Tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư cá nhân mới đây, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ Techcombank cho hay, với tốc độ đô thị hóa nhanh tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu sở hữu nhà ở dù là mua lần đầu hay đầu tư dài hạn vẫn còn rất lớn. Nhận định này cũng phần nào phản ánh kỳ vọng của ngành ngân hàng về tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định, bên cạnh việc tập trung chỉ đạo, đôn đốc các ngân hàng tham gia Chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cho vay, giải ngân đối với dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng; đồng thời phải cắt giảm thủ tục, điều kiện để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng có kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tham nhũng, tiêu cực.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường bất động sản bắt đầu bước vào chu kỳ phục hồi. Dòng tiền thông minh đã sớm quay lại, nhất là với các phân khúc có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và có tiềm năng tăng giá trong 3-5 năm tới.
Theo ông Châu, một trong những rào cản lớn nhất của thị trường trong giai đoạn vừa qua chính là tâm lý hoài nghi, thận trọng của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2024 đến nay, quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn pháp lý, thúc đẩy tiến độ các dự án nhà ở xã hội, cải cách quy trình cấp phép và sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đã củng cố tâm lý nhà đầu tư và khơi dậy kỳ vọng lớn vào một thị trường minh bạch, bền vững hơn.
Tận dụng như thế nào?
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7 diễn ra trong tuần đầu tháng 8/2025, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng toàn hệ thống trong 7 tháng đầu năm nay tăng khoảng 10% so với cuối năm trước và cao hơn mức 6% của cùng kỳ năm trước.
Điều đáng chú ý là dòng vốn chảy vào 2 lĩnh vực bất động sản và chứng khoán tăng nhanh hơn mức bình quân, nhưng vẫn được khẳng định là an toàn, không gây rủi ro hệ thống.
Theo bà Hồng, sự gia tăng nhanh của tín dụng vào bất động sản là hoàn toàn phù hợp với định hướng “tháo gỡ khó khăn” cho thị trường và khi các vướng mắc được gỡ bỏ, nhu cầu vốn để triển khai dự án là tất yếu. Đồng thời, tín dụng dành cho chứng khoán dù tăng nhưng chỉ chiếm 1,5% tổng dư nợ, hạn chế nguy cơ lan tỏa rủi ro.
Dù vậy, bà Hồng cũng nhấn mạnh, Ngân hàng Nhà nước vẫn theo dõi chặt chẽ các chỉ số an toàn như tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn vẫn dưới 30%, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng phải cân đối dòng vốn theo kỳ hạn để bảo đảm an toàn hệ thống.
| |
Thời gian dự tính mua bất động sản |
Động thái trên cho thấy, ngành ngân hàng luôn có sự kiểm soát chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Hiện tại, nhiều dự án mới dù ghi nhận thanh khoản ổn định, nhưng việc mặt bằng giá chung cư tiếp tục leo thang vẫn là mối quan tâm về dài hạn, khi nguồn cầu ở thực đủ khả năng đáp ứng mức giá cao này là không nhiều.
TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam nhìn nhận, việc ngành ngân hàng dành nguồn lực thực hiện các chính sách ưu đãi mua nhà là rất đúng đắn và văn minh. Tuy vậy, cần đánh giá đúng đối tượng thụ hưởng nhằm tránh việc lợi dụng các gói vay giá rẻ để đẩy giá nhà.
“Trong bối cảnh cung - cầu trên thị trường bất động sản đang mất cân đối như hiện tại, việc có thêm những dòng vốn giá rẻ mà không được quản trị tốt có thể dẫn đến nguy cơ giá nhà tiếp tục tăng cao”, ông Hùng cảnh báo.
Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) đánh giá, từ đầu năm tới nay, nguồn cung nhà ở được cải thiện mạnh mẽ với sự đa dạng hóa về khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại II có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý, song thị trường vẫn mất cân đối khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, còn phân khúc vừa túi tiền tiếp tục thiếu vắng.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý là các dự án mở bán mới đều có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm có khả năng tài chính tốt vẫn ở mức cao, bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền “rẻ” để gia tăng mua vào.
Đại diện VARS dự báo, mặt bằng giá bất động sản sẽ còn tăng trong thời gian tới trước kỳ vọng sinh lời cao của nhà đầu tư. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, giá nhà Hà Nội khó có khả năng “giảm nhiệt” trong những tháng cuối năm. Các dự án mở bán hiện nay đều định vị ở phân khúc cao cấp, pháp lý đầy đủ, vị trí trung tâm và được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn. Thậm chí, tại các đại đô thị vùng ven, nơi từng là lựa chọn “dễ thở” hơn cho nhiều người mua nhà, cũng ghi nhận giá tăng do khan hàng.
Bởi vậy, theo bà An, khả năng đến cuối năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội mới có cơ hội thiết lập mặt bằng giá hợp lý hơn. Lý do là khi hệ thống hạ tầng giao thông được hoàn thiện, các dự án tại khu vực vệ tinh như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì... đồng loạt bung hàng sẽ tạo áp lực cạnh tranh đủ lớn, giúp cân bằng lại cung - cầu. Đồng thời, các dòng sản phẩm phù hợp với người mua ở thực sẽ dồi dào hơn, tạo cơ hội điều chỉnh giá thực chất hơn, thay vì chỉ neo cao như hiện nay.
Một tín hiệu đáng mừng nữa đối với thị trường là nhà đầu tư đang “chọn lọc” hơn, quan tâm nhiều đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá như trước đây. Đồng thời, nhà đầu tư hướng đến các thị trường ven đô thị lớn nhiều hơn - nơi mức giá còn “mềm” và còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Thị trường đang định hình lại cục diện mới
Thị trường bất động sản đang định hình lại cục diện mới, trong đó yếu tố uy tín và năng lực của chủ đầu tư đóng vai trò then chốt. Người mua hiện nay đã trở nên thận trọng và thông thái hơn. Việc lựa chọn sản phẩm không chỉ dựa vào vị trí, giá cả, mà còn là chất lượng công trình, pháp lý minh bạch, uy tín thương hiệu và cam kết phát triển lâu dài của chủ đầu tư. Người mua nhà ở thực thường là những người dành dụm tài chính từ quá trình lao động tích lũy, nên họ đặc biệt coi trọng giá trị thật của sản phẩm và môi trường sống. Do đó, những chủ đầu tư có kinh nghiệm, đã từng triển khai dự án chất lượng và đúng cam kết sẽ có lợi thế rõ rệt trên thị trường.
Cần tập trung phát triển phân khúc nhà ở có giá khoảng 2 tỷ đồng
Về lâu dài, thị trường cần được hỗ trợ từ chính sách tài chính vĩ mô, chẳng hạn kéo dài thời gian vay mua nhà lên 25-30 năm, giảm tỷ lệ trả trước, hoặc áp dụng cơ chế thế chấp linh hoạt… Điều này sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm.
Tuy vậy, điều quan trọng nhất vẫn là doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn cung, tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc nhà ở có giá khoảng 2 tỷ đồng; còn Nhà nước cần đẩy nhanh hơn tốc độ gỡ vướng pháp lý, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian triển khai dự án, giúp giảm chi phí đầu vào, từ đó hạ giá bán.