KCN Nam Cầu Kiền.
Thị trường vẫn sôi động
Nhìn lại kết quả nửa đầu năm 2022, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán IDC) cho biết, các chỉ tiêu cơ bản của 6 tháng đầu năm 2022 của IDICO đều được đảm bảo. Trong đó, riêng mảng cho thuê, tính cả hợp đồng chuyển tiếp từ năm 2021 và thoả thuận mới của Công ty đạt khoảng 92 ha. Trong đó, diện tích thu hút mới khoảng 62 ha, còn hợp đồng chuyển tiếp là 30 ha.
Theo đại diện IDICO, đây là kết quả tương đối khả quan trong bối cảnh chung chưa thật sự thuận lợi.
Hiện chủ đầu tư này đang tập trung triển khai một số dự án khu công nghiệp mới ở phía Bắc (Hải Phòng, Thái Bình) và Tây Nam Bộ, với 4 khu công nghiệp và có tổng diện tích vào khoảng 1.000 ha.
“Nhìn chung, kết quả hoạt động kinh doanh của đơn vị so với năm ngoái vẫn tăng, đến từ chi phí quản lý vận hành được tiết giảm, tối ưu hoá. Cùng với đó là việc các khách thuê của IDICO có ngành nghề sản xuất kinh doanh ổn định, không chịu tác động quá nhiều vì Covid-19”, đại diện IDICO cho biết thêm.
Từ một góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Minh, Phó tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Shinec cho biết, với Shinec, các hoạt động kinh doanh, xúc tiến đầu tư vẫn được triển khai bình thường. Tuy nhiên, do quỹ hàng của đơn vị không còn nhiều, nên hiện Shinec chủ yếu tập trung vào việc lựa chọn khách thuê phù hợp, hướng tới khách hàng lớn, có hàm lượng kỹ thuật cao để củng cố năng lực thu hút đầu tư cho chính đơn vị trong những năm tiếp theo. Nói cách khác, Shinec đang khá thoải mái trong câu chuyện thu hút đầu tư.
Có quan điểm lo ngại về việc tăng giá sẽ làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh trong thu hút đầu tư của Việt Nam, tôi lại nghĩ khác. Trong tổng mức đầu tư khu công nghiệp thì có đầu tư ban đầu và dòng tiền vận hành, bản chất tiền thuê khu công nghiệp không chiếm trọng số lớn, mà dịch vụ cung cấp bởi các chủ đầu tư mới quan trọng. Vì nếu nhà đầu tư thành công, các vấn đề trong suốt quá trình thực hiện dự án được giải quyết, thì hiệu quả mang lại rất tốt. Trong mắt khách thuê, dịch vụ tốt mới là điều quyết định, chứ việc tăng giá 10 – 20% không quá quan trọng.
Nhìn lại bức tranh thị trường nửa đầu năm 2022, theo ông Minh, nửa đầu năm 2022 tình hình chung không tốt lắm, vì các chủ đầu tư khu công nghiệp vẫn đang trong làn sóng tiến lên phía trước vượt qua đại dịch nhưng có yếu tố không đồng bộ từ quản lý nhà nước tới thị trường, từ hình thức, đến nội dung.
“Hiện các tỉnh làm xúc tiến “rầm rập” nhưng các thủ tục, quy định chung như tháo gỡ pháp lý vẫn rất lúng túng vì đang trong giai đoạn chưa định hình một cách rõ ràng về hành lang pháp lý”, ông Minh nói và cho biết thêm, các nhà đầu tư cũng đang phải thay đổi theo xu hướng chung khi mọi thứ đều bị siết chặt, đặc biệt là tài chính. Theo ông Minh, các doanh nghiệp đều đang chịu ảnh hưởng mạnh về tài chính, nguồn lực đầu tư, nên tình trạng chung vẫn là “hô” to nhưng thực chất vẫn chủ yếu nghe ngóng là nhiều chứ chưa quyết liệt.
Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 6 tháng đầu năm của CBRE, thị trường đã trải qua nửa đầu năm với 5 điểm nhấn đáng chú ý. Đó là, chính sách Zero Covid-19 của Trung Quốc, sự gia tăng chi phí logistics và năng lượng, do các vấn đề về địa chính trị; Hoạt động cho thuê bình thường trở lại; Tiến độ xây dựng tích cực ở nhiều dự án; Nhu cầu mạnh mẽ đến từ các ngành logistics, sản xuất ô tô và điện tử; Giá thuê đất công nghiệp tăng trong khi giá thuê kho bãi, nhà xưởng ổn định.
Cụ thể, nhiều dự án mới đang tiếp tục được đẩy mạnh tiến độ triển khai như: Khu công nghiệp VSIP 3 - Bình Dương (diện tích: 1.000 ha); Nhà xưởng Khu công nghiệp Deep C Hải Phòng (diện tích cho thuê: 71.408 m2); Dự án JD Property (Vietnam) Logistics Park Hai Phong 1 (diện tích cho thuê: 60.000 m2); Nhà máy An Phát (Khu công nghiệp Nam Đình Vũ - Hải Phòng); Khu công nghiệp Phú An Thạnh (diện tích đất: 13,4 ha); SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh (diện tích cho thuê: 84.000 m2).
Cũng theo CBRE, các giao dịch lớn được ghi nhận ở khắp các tỉnh, thành. Trong đó, điểm đáng chú ý là nhiều giao dịch lớn đã diễn ra ở các thị trường cấp 2 (không phải thị trường truyền thống) và phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang hướng tới quy mô lớn hơn để đáp ứng nhu cầu của khách thuê nước ngoài.
Triển vọng nào cho cuối năm?
CBRE cho rằng, thời gian tới, thị trường bất động sản công nghiệp cả nước sẽ tiếp tục duy trì đà phát triển. Đặc biệt, các khu công nghiệp ở vị trí tốt hoặc có lợi thế riêng tiếp tục ghi nhận tỷ lệ cam kết thuê trước tốt. Nguồn cung đất công nghiệp và kho xưởng tiếp tục tăng tại các khu vực có nhu cầu thuê tốt trên nhiều lĩnh vực. Cùng với đó, loại hình kho xưởng nhiều tầng sẽ gia tăng ở các khu vực có nguồn cung đất công nghiệp hạn chế.
 |
Hoạt động của các doanh nghiệp đã trở lại trạng thái bình thường. |
Về triển vọng thị trường những tháng cuối năm, theo ông Nguyễn Anh Minh, các doanh nghiệp lớn đều đang điều chỉnh chiến lược sản xuất trong bối cảnh dòng tiền bị ảnh hưởng. Do đó, có thể bức tranh thị trường sẽ trở nên rõ nét và có xu hướng cụ thể sau khoảng 3 tháng nữa.
Theo ông Minh, nhiều nhà đầu tư lớn có chiến lược rõ ràng, tài chính mạnh đang tận dụng giai đoạn hiện tại để gia tăng ảnh hưởng. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư vẫn tìm kiếm cơ hội cả ở các thị trường như khu vực duyên hải Bắc bộ, Đồng bằng sông Hồng. Nhóm nhà đầu tư này sẵn sàng xuống tiền trước và chờ đợi từ 1 - 2 năm để có thể nhận bàn giao mặt bằng, bởi có đất để sản xuất vẫn là lợi thế cạnh tranh quan trọng trong thời gian tới. Với các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn hay đang giảm quy mô thì đang khá dè dặt với các khu vực mà dự án còn cần thời gian cho việc hoàn thiện hạ tầng.
“Tóm lại, chỗ nào đắt hàng vẫn đắt hàng, chỗ nào ế vẫn cứ ế”, ông Minh nói và cho biết thêm, tăng giá thuê đang là câu chuyện được đề cập đến nhiều. Tuy nhiên, theo góc nhìn của ông thì tăng giá giai đoạn này không phải là nhu cầu của thị trường mà do tính khan hiếm và chi phí tạo nên sản phẩm cao hơn.
Còn theo đại diện IDICO, những tháng cuối năm có thể sẽ ghi nhận nhiều hơn sự quan tâm và dịch chuyển của các doanh nghiệp Trung Quốc khi chính sách Zero Covid-19 được nới lỏng. Nhóm nhà đầu tư châu Âu cũng rất tiềm năng khi đang rậm rịch tìm hiểu đầu tư.
Về các nhóm ngành nghề, theo đại diện IDICO, một số ngành như logistics, kho bãi, nhà xưởng cho thuê đang là xu hướng và được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là logistics cho thương mại điện tử. Các khu công nghiệp của IDICO hiện cũng có nhiều doanh nghiệp, tổ chức lớn về logistics đang tìm hiểu các cơ hội đầu tư.
Riêng về câu chuyện giá thuê khu công nghiệp, đại diện IDICO cho rằng, giá sẽ càng ngày càng tăng chứ khó có xu hướng giảm. Thực tế, một số khu công nghiệp của IDICO vẫn còn dư địa tăng giá nhưng một thời gian nữa sẽ chững dần lại. Chẳng hạn, Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 của IDICO tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê mỗi năm đều tăng theo diễn biến chung của thị trường. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng chỉ tác động một phần đến quyết định của nhà đầu tư chứ không nhiều như các lo ngại trước đó.
