Nước chảy chỗ trũng
Trong 2 năm trở lại đây, thị trường căn hộ cao cấp tại TP. HCM chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung, cũng như thanh khoản khi lượng giao dịch tăng gấp 10 lần, vượt xa so với giai đoạn lên cơn sốt 2007 - 2008. Sự bùng nổ này đã kích thích nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam lao vào cuộc đua phát triển dự án căn hộ cao cấp, đặc biệt là từ cuối năm 2015.
Tuy nhiên, sau thời gian giao dịch tăng mạnh, từ quý II/2016 trở lại đây, các dự án căn hộ cao cấp đã bắt đầu gặp khó khăn trong việc bán hàng. Nhiều câu hỏi được đặt ra, phải chăng thị trường căn hộ cao cấp đang bị thừa cung so với nhu cầu thực tế
Theo phân tích của giới chuyên môn, mặc dù lượng cung bất động sản căn hộ cao cấp thời gian qua tăng mạnh, nhưng nhu cầu của thị trường còn rất lớn. Theo ghi nhận từ thực tế của Đầu tư Bất động sản, dòng tiền thời gian gần đây vẫn không ngừng chảy vào các dự án bất động sản cao cấp, tuy nhiên có sự phân hóa mạnh giữa các dự án. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng có sự phân hóa mạnh, khi các đại gia ngày càng tăng cường tiềm lực, còn những chủ đầu tư kém hơn tỏ rõ sự hụt hơi.
Dự án căn hộ cao cấp của các doanh nghiệp như Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh…, đặc biệt là dự án hạng sang của Vingroup vẫn ghi nhận kết quả bán hàng khá tốt thời gian qua. Cụ thể, theo CBRE, trong quý II/2016, Dự án Vinhomes Golden River tại khu Ba Son (TP. HCM) có số lượng bán tương đương với tổng số căn hộ hạng sang được bán trong vòng 8 năm nay tại TP. HCM.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, việc Vingroup tung Vinhomes Golden River ra thị trường đã ảnh hưởng tới kế hoạch của nhiều dự án cao cấp khác. Nhiều doanh nghiệp có dự án cao cấp buộc phải ém hàng, “nhượng bộ” cho Dự án Vinhomes Golden River.
“Có thể nói, việc Vingroup mở bán dự án hạng sang tại khu Ba Son như ‘cơn sóng thần’, khiến các chủ đầu tư có sản phẩm cùng phân khúc phải né tránh”, bà Ngọc ví von.
Đẳng cấp dự án do khách hàng quyết định
Dù ở mỗi phân khúc đều có nhu cầu nhất định, nhưng theo các chuyên gia bất động sản, khác với trước đây, thay vì chủ dự án tự định vị thương hiệu cao cấp cho dự án của mình là vẫn được khách hàng mua, thì trong giai đoạn hiện nay, chính khách hàng mới là người quyết định dự án cao cấp hay không cao cấp.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, để các dự án bất động sản đáp ứng được nhu cầu thị trường, yếu tố đầu đầu tiên phải kể đến là vị trí. Một dự án có vị trí tốt, quỹ đất hiếm hoi, việc phát triển các dự án cao cấp là bình thường, nhưng nếu một dự án ở xa trung tâm, mà chủ đầu tư phát triển thành căn hộ cao cấp với mức giá thành cao thì không hợp lý. Ngoài ra, một dự án cao cấp thực sự, không chỉ có vị trí, mà còn phải được đầu tư các tiện ích đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu thực sự của cư dân.
“Nếu bản thân các doanh nghiệp không có chiến lược cụ thể trong việc cơ cấu dòng sản phẩm một cách hợp lý, thị trường bất động sản cao cấp sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, lệch pha giữa cung - cầu ngày càng xa”, ông Phúc chia sẻ.
Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, thị trường bất động sản gần đây bắt đầu có vấn đề về sự phát triển thiếu bền vững và đang có xu hướng lặp lại vết xe đổ của cơn sốt bất động sản trước đây. Cụ thể, theo ông trung, thời gian qua, các doanh nghiệp đổ xô đầu tư vào các dự án căn hộ cao cấp - phân khúc không đáp ứng nhu cầu chủ yếu của thị trường và đã từng khiến không ít doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí phá sản.
“Dù ở mỗi phân khúc đều có đối tượng khách hàng nhất định, song nhu cầu đó phải xuất phát từ các yếu tố thật của mỗi dự án như đẳng cấp về vị trí, chất lượng dự án... Đằng này có những dự án không đáp ứng được các tiêu chí này cũng đang được một số doanh nghiệp chuyển thành dự án cao cấp. Mà cao cấp thì giá bán phải cao, dẫn đến thị trường bị lệch và không ai khác, chính người tiêu dùng chịu thiệt đầu tiên, sau đó làm thị trường mất lòng tin”, ông Trung bộc bạch và tự hỏi, tại sao người ta cứ mơ mộng đầu tư một căn penthouse hàng chục tỷ đồng hay những căn biệt thự trị giá triệu đô, rồi sẽ bán cho ai?