Thị trường bất động sản bán lẻ dần lấy lại sức sống. Ảnh: Lê Toàn
Trở lại guồng quay
Thị trường mặt bằng thương mại, mặt bằng bán lẻ đang cho thấy dấu hiệu hồi phục tích cực sau thời gian dài trầm lắng vì dịch bệnh. Việc nhiều thương hiệu bán lẻ lớn trong và ngoài nước như MM Mega Market, AEON Mall, Central Retail, Saigon Co.op, Winmart, Nova Consumer… đang mở rộng thị trường, tăng quy mô cửa hàng so với thời điểm cuối năm 2021, đã kích hoạt nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh tăng trở lại.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, hàng loạt mặt bằng cho thuê tại các vị trí “vàng” ở các ngã ba, ngã tư các quận trung tâm TP.HCM đã được “thay áo mới” khi các bảng biển cho thuê được gỡ bỏ, các cửa hàng trước đóng im ỉm nay đã tấp nập khách ra vào.
Đơn cử, tại một mặt bằng ở ngã tư Võ Thị Sáu - Hai Bà Trưng (quận 1), sau khi chuỗi kinh doanh ba-lô trả mặt bằng và để trống một thời gian, nay được thế chỗ bởi hệ thống kinh doanh thời trang trẻ em khiến góc đường này sáng sủa trở lại. Tương tự, quang cảnh đìu hiu trên “con đường ẩm thực” Phan Xích Long (quận Phú Nhuận) cũng đã được lấp đầy bởi các thương hiệu ẩm thực trong nước cũng như nước ngoài.
Bà Trần Phạm Phương Quyên, quản lý Bộ phận Cho thuê mặt bằng bán lẻ Savills TP.HCM cho biết, từ đầu năm 2022 đến nay, nhiều thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước liên tục cho ra mắt điểm bán mới với quy mô lớn tại TP.HCM cho thấy sự phục hồi nhanh chóng của thị trường này.
“Nhiều thương hiệu quốc tế quan tâm tới thị trường bán lẻ Việt Nam từ cuối năm 2019, nhưng kế hoạch thâm nhập bị trì hoãn suốt hơn 2 năm qua do ảnh hưởng bởi Covid-19. Hiện tại, nhiều thương hiệu này đang tái khởi động kế hoạch ra mắt sau khi các chuyến bay quốc tế được khai thác trở lại”, bà Quyên thông tin.
Theo bà Quyên, tại TP.HCM, nhu cầu mở rộng chuỗi cửa hàng của các thương hiệu vẫn âm thầm diễn ra, giúp “giữ nhịp” thị trường cho thuê bất động sản thương mại. Hiện tại, ở các quận trung tâm hoặc trung tâm thương mại lớn, mặt bằng cho thuê còn lại không nhiều nhờ có lượng khách thuê trung thành ổn định.
Trong khi đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, thị trường ghi nhận số lượng yêu cầu hỏi thuê giảm đáng kể so với giai đoạn trước dịch, nhất là ở các ngành hàng dịch vụ ăn uống (F&B), thời trang và phụ kiện, nhưng nhiều thương hiệu xa xỉ đang trong xu hướng mở rộng hoặc mở mới.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tại TP.HCM, thị trường bất động sản bán lẻ không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2022, tổng nguồn cung bán lẻ không thay đổi với diện tích cho thuê hơn 1 triệu m2. Tuy nhiên, với sự tăng tốc mở rộng của nhiều thương hiệu bán lẻ, thị trường mặt bằng cho thuê được dự báo sẽ cạnh tranh mạnh hơn trong thời gian tới.
Theo đại diện bộ phận thuê mặt bằng của một chuỗi cà phê ở TP.HCM, hiện có nhiều mặt bằng cho khách thuê lựa chọn, mức giá giảm 10-15% so với trước dịch, nhưng những mặt bằng có diện tích lớn, vị trí đẹp và giá thuê phù hợp lại không dễ tìm.
“Nhìn chung, nguồn cung mặt bằng cho thuê tại TP.HCM khá dồi dào, song không phải ngành hàng nào cũng dễ kiếm được nơi ưng ý”, vị này nói.
 |
Cầu tiêu dùng tăng mạnh do tâm lý “mua sắm trả thù”. Ảnh: Lê Toàn |
Tìm mô hình mới
Nhiều chuyên gia dự báo, cầu tiêu dùng sẽ tăng rất mạnh trong thời gian tới do tâm lý “mua sắm trả thù” sau đại dịch. Trên thực tế, trong tháng 4 đầu năm 2022, tổng mức bán lẻ tại thị trường Việt Nam tăng 12,1% (trong khi cùng kỳ 2021 giảm 3,8%).
Sự trỗi dậy của ngành bán lẻ Việt Nam không chỉ đến từ tăng trưởng thu nhập bình quân cũng như thu nhập khả dụng của người dân, mà còn ở sự dịch chuyển thói quen mua sắm khi vừa nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu ăn, mặc, tiêu dùng hàng ngày, vừa thể hiện nhu cầu muốn trải nghiệm, đặc biệt sau thời gian dài việc đi lại bị dồn nén do các quy định về phòng chống dịch bệnh.
Tất cả các yếu tố trên tạo cơ hội cho lĩnh vực bất động sản bán lẻ lấy đà tăng tốc, đáp ứng nhu cầu trải nghiệm thực tế của người tiêu dùng - điều mà thương mại điện tử và các hình thức mua sắm online không thể đáp ứng.
Chẳng hạn, The CrownX - một thành viên của Tập đoàn Masan - đang phát triển mô hình “mini-mall” tích hợp đa dạng sản phẩm và dịch vụ bao gồm nhu yếu phẩm (WinMart+), trà và cà phê (Phúc Long), tài chính - ngân hàng (Techcombank), viễn thông - di động (Reddi) và dược phẩm tại một điểm phục vụ.
Mô hình kinh doanh này của The CrownX cho phép khách hàng vừa có thể mua sắm đồ dùng thiết yếu, sử dụng dịch vụ ăn uống, vừa thực hiện các giao dịch tài chính. Trong năm 2022, The CrownX đặt mục tiêu mở 2.000 chuỗi “mini-mall” theo 5 hình thức khác nhau dựa trên phân tích đặc trưng của từng khu vực, vùng miền.
Tương tự, chuỗi cà phê Ông Bầu bắt tay với chuỗi nhà hàng Ba Gác Nướng và Bia để chia ca sử dụng mặt bằng “vàng”. Sự hợp tác theo mô hình “chuỗi liên kết chuỗi” này được đánh giá mang lại hiệu quả cao cho cả hai bên, đặc biệt trong giai đoạn ngành dịch vụ ăn uống còn gặp khó khăn vì dịch Covid-19. Sau đó, Ông Bầu nhanh chóng khai trương 6 điểm bán mới, còn Ba Gác Nướng và Bia, ngoài gia tăng hiệu quả khai thác mặt bằng, là cơ hội tiếp cận tệp khách hàng của chuỗi cà phê này.
Theo Colliers Việt Nam, dù được đánh giá sẽ giúp các khách thuê tối ưu hóa các chi phí, cải thiện hiệu quả kinh doanh, nhưng để duy trì sự ổn định, các mô hình mới này luôn cần có mặt bằng lớn, yếu tố không dễ thực hiện ở khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Do đó, nhiều thương hiệu bán lẻ lớn như Central Retail, Aeon, Vingroup, Thaco… đang có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành hoặc các địa phương lân cận để xây dựng các trung tâm thương mại quy mô lớn.
Ngoài việc linh hoạt áp dụng các mô hình tích hợp mới, nhiều chủ mặt bằng cho thuê cũng đang cân nhắc điều chỉnh lại giá thuê và thời hạn thanh toán để thu hút thêm nhiều khách hàng.
Ông Phạm Thái Bình, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hưng Thịnh Retail cho biết, để hỗ trợ khách thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại trong thời điểm thị trường chưa phục hồi đồng đều như hiện nay, các chủ đầu tư có thể gia hạn thời gian thanh toán hoặc có thể chuyển đổi sang hình thức chia sẻ doanh thu như đang áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới để giảm áp lực tài chính cho khách hàng.
“Đối với mô hình chia sẻ doanh thu, các khách thuê sẽ chia sẻ 10-25% doanh thu tùy theo mặt hàng kinh doanh với chủ đầu tư, thay vì trả 100% tiền thuê và có một số trung tâm thương mại ở TP.HCM đang áp dụng mô hình này. Dù vậy, phần lớn đều không mấy mặn mà bởi ít nhiều ảnh hưởng tới lợi nhuận của chủ đầu tư”, ông Bình chia sẻ thêm.
