Kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn trong xác định giá đất
Trong văn bản góp ý đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), VARS bày tỏ sự đồng tình với định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính trong phần lớn các trường hợp.
Theo VARS là một trong những giải pháp nhằm khắc phục những bất cập kéo dài trong công tác xác định giá đất cụ thể, vốn đang ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai dự án và khả năng dự báo chi phí của doanh nghiệp bất động sản.
Thực tế cho thấy, quá trình xác định giá đất tại nhiều địa phương còn mất nhiều thời gian do phải trải qua các bước khảo sát, thuê đơn vị tư vấn, thẩm định và phê duyệt. Việc lựa chọn phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư, đôi khi dẫn đến sự khác biệt đáng kể giữa kết quả tính toán của các đơn vị tư vấn và quan điểm thẩm định của cơ quan quản lý.
Tình trạng này không chỉ làm gia tăng chi phí hành chính mà còn khiến doanh nghiệp khó chủ động xây dựng phương án tài chính, xác định giá thành sản phẩm và kế hoạch đầu tư.
Theo VARS, việc áp dụng cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K có thể góp phần đơn giản hóa quy trình, giảm sự phụ thuộc vào các khâu trung gian và rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Một trong những lợi ích đáng chú ý là khả năng dự báo chi phí. Khi bảng giá đất và hệ số K được công bố với các tiêu chí rõ ràng, nhà đầu tư có thể chủ động ước tính nghĩa vụ tài chính ngay từ giai đoạn nghiên cứu, chuẩn bị dự án. Người dân cũng có thêm cơ sở để tính toán các khoản phải thực hiện khi tham gia giao dịch hoặc thực hiện thủ tục liên quan đến đất đai.
Bên cạnh đó, hệ số K có thể được điều chỉnh phù hợp với từng khu vực, vị trí và điều kiện thị trường, qua đó giúp khắc phục phần nào độ trễ của bảng giá đất trước những biến động về giá trị quyền sử dụng đất.
Về nguyên tắc, cơ chế này hướng tới mục tiêu hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp. Nhà nước có cơ sở thu đúng, thu đủ nguồn thu từ đất đai; doanh nghiệp có môi trường đầu tư với chi phí dễ dự báo hơn; trong khi quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi cũng có thêm cơ sở để được bảo đảm theo giá trị thực tế của đất đai.
Chi phí đất đai tăng, áp lực tài chính không nhỏ
Tuy nhiên, VARS cũng lưu ý việc chuyển đổi sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K có thể tạo ra những tác động đáng kể đến chi phí đầu tư, đặc biệt đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn.
Theo các dữ liệu nghiên cứu và tính toán được VARS đề cập, chi phí sử dụng đất tại một số dự án có thể tăng khoảng 2-2,6 lần so với trước đây. Mức tăng này, nếu được áp dụng trên diện rộng, sẽ tác động trực tiếp đến tổng mức đầu tư, dòng tiền và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Đối với các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai, biến động chi phí có thể làm thay đổi đáng kể phương án kinh doanh ban đầu. Doanh nghiệp sẽ phải tính toán lại cơ cấu vốn, tiến độ triển khai và khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chịu áp lực về chi phí vốn, thanh khoản và sức mua, việc gia tăng nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể khiến giá thành phát triển dự án tăng lên. Nếu doanh nghiệp chuyển phần chi phí tăng thêm vào giá bán, người mua nhà có thể phải gánh chịu một phần tác động.
Ở góc độ dài hạn, VARS cho rằng việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính về đất đai theo hướng tiệm cận giá trị thị trường là cần thiết để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, hạn chế thất thu ngân sách và góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, cần phân biệt giữa mục tiêu xác định đúng giá trị đất đai với việc gia tăng chi phí một cách đột ngột. Một chính sách có thể đúng về nguyên tắc nhưng vẫn phát sinh hệ lụy nếu thiếu cơ chế chuyển tiếp, lộ trình thực hiện và đánh giá tác động phù hợp.
Do đó, bài toán đặt ra không chỉ là lựa chọn phương pháp xác định giá đất mà còn là cách thức thiết kế hệ số K để bảo đảm tính khách quan, khả năng dự báo và sự ổn định của môi trường đầu tư.
Minh bạch hệ số K để tránh phát sinh điểm nghẽn mới
Để cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K phát huy hiệu quả, VARS kiến nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện các quy định liên quan, đặc biệt là phương pháp xác định, tiêu chí điều chỉnh và cơ chế giám sát việc áp dụng hệ số này.
Trước hết, cần quy định rõ các căn cứ xây dựng hệ số K, bao gồm dữ liệu giá đất, đặc điểm khu vực, vị trí, mục đích sử dụng và những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định hệ số cần dựa trên dữ liệu có thể kiểm chứng, hạn chế tình trạng áp dụng mang tính chủ quan hoặc phụ thuộc quá nhiều vào quyết định hành chính.
Thứ hai, cần xây dựng cơ chế cập nhật bảng giá đất và hệ số K linh hoạt, phù hợp với diễn biến của thị trường. Việc rà soát định kỳ, kết hợp với cơ chế điều chỉnh khi xuất hiện những biến động đáng kể về giá đất, sẽ giúp hạn chế độ trễ chính sách và bảo đảm tính thực tiễn của các mức giá được áp dụng.
Thứ ba, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản thống nhất, có khả năng kết nối, chia sẻ giữa các cơ quan quản lý. Đây là nền tảng quan trọng để nâng cao chất lượng thông tin đầu vào, bảo đảm việc xác định hệ số K có cơ sở khoa học và phản ánh sát hơn diễn biến thị trường.
Cùng với đó, cần thiết lập cơ chế kiểm tra, giám sát và phản biện độc lập đối với quá trình xây dựng, ban hành và áp dụng hệ số K. Các thông tin về phương pháp tính toán, căn cứ điều chỉnh và kết quả áp dụng cần được công khai để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận, giám sát.
Có thể thấy, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số K không đơn thuần là thay đổi kỹ thuật định giá, mà còn liên quan trực tiếp đến cách thức Nhà nước quản lý, phân bổ và khai thác nguồn lực đất đai.
Nếu được thiết kế hợp lý, cơ chế này có thể góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục, tăng khả năng dự báo chi phí và hạn chế những vướng mắc trong quá trình triển khai dự án. Ngược lại, nếu thiếu dữ liệu tin cậy, tiêu chí thống nhất và cơ chế kiểm soát phù hợp, hệ số K có thể trở thành một biến số mới khiến doanh nghiệp khó dự báo nghĩa vụ tài chính.
Vì vậy, yêu cầu quan trọng trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là không chỉ đơn giản hóa quy trình xác định giá đất, mà còn phải bảo đảm tính minh bạch, ổn định và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đây cũng là điều kiện để chính sách đất đai thực sự trở thành động lực khơi thông nguồn lực và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.