Theo chuyên gia, để không lãng phí nguồn lực đã đầu tư vào condotel, nên có hướng tiếp cận như thế nào để hài hoà được lợi ích ba bên: Nhà nước – chủ đầu tư – người mua?
 |
Chuyên gia pháp lý dự án Phạm Quang Tú. |
Về pháp lý, hiện nay hệ thống quy định hiện hành về loại hình condotel đã rõ ràng hơn giai đoạn trước đây rất nhiều. Từ định nghĩa đến các điều kiện để dự án condotel được triển khai, đưa vào kinh doanh và vận hành đều đã được làm rõ tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và các nghị định, thông tư hướng dẫn có liên quan.
Tuy vậy, giống như các loại bất động sản khác, condotel cũng chịu sự điều chỉnh của rất nhiều các quy định khác như quy định về xây dựng, cư trú, du lịch… dẫn đến việc nếu không nắm hết được các quy định này, dự án có thể bị thiếu sót ở bất kỳ bước nào.
Do đó, các chủ đầu tư cần phải có bộ phận pháp lý dự án nắm rất rõ về các quy định pháp luật có liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất để thực hiện công tác biên tập hồ sơ pháp lý chuẩn chỉ. Đồng thời, phối hợp chặt chẽ với các chủ thể có liên quan tiến hành các thủ tục theo đúng quy định.
Ông có thể làm rõ thêm một số điểm mấu chốt để đảm bảo dự án codotel có thể triển khai thông suốt?
Để dự án có thể triển khai thông suốt, chủ đầu tư cần bám sát một số điểm chính sau:
Một là dự án được thực hiện trên quỹ đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.
Hai là nội dung dự án cần thể hiện rõ mục tiêu liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Ba là hồ sơ liên quan đến xây dựng cần đảm bảo đầy đủ các yêu cầu pháp luật chuyên ngành để dự án có thể được nghiệm thu, từ đó làm cơ sở để ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là mục tiêu mà bất kỳ người đầu tư bất động sản nào cũng đều hướng tới.
Vậy còn với câu chuyện phân chia lợi nhuận?
Về vấn đề này, phương án hợp tác kinh doanh cần rõ ràng, trên cơ sở tôn trọng quyền lợi khách hàng cũng như tính khả thi của phương án vận hành. Cần tránh tình trạng cam kết “suông” về lợi nhuận thu về như hầu hết các dự án đã triển khai trong giai đoạn trước.
Đương nhiên chủ đầu tư nào cũng mong muốn dự án được vận hành thuận lợi để tạo được dòng tiền tiền đều đặn theo đúng kế hoạch. Để đạt được mục tiêu về lợi nhuận, tôi thấy có một số yếu tố ảnh hưởng không nhỏ như các chính sách kích cầu, phát triển du lịch, ở chính sách phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông liên kết vùng…, hoặc ở mức vi mô hơn thì ở chính sách bán hàng, dịch vụ quản lý vận hành, chăm sóc khách hàng của từng dự án.
Các luật: Đất đai 2024, Kinh doanh bất động sản 2023, Nhà ở 2023 đã đi vào cuộc sống, theo ông, cần thêm những bước cụ thể hóa nào để condotel hoạt động tốt?
Theo quan điểm cá nhân tôi, để cụ thể hóa mô hình này hoạt động hiệu quả tối ưu nhất vẫn nằm chính phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, luật đã đi vào đời sống một cách rất chi tiết và cụ thể, phía cơ quan Nhà nước cũng đã có những hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ dự án codotel trước đây chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, việc phối hợp thực hiện giữa chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước vẫn chưa thể khớp nối được với lý do cách thực hiểu và thực hiện các quy định pháp luật dự án của một số chủ đầu tư vẫn còn hạn chế, vì dự án được thực hiện cần có sự thống nhất và đồng bộ của các luật chuyên ngành có liên quan.
Ngoài ra, có một điểm lưu ý khi thực hiện dự án condotel, đó là cách thức thực hiện dự án và phân chia lợi nhuận của chủ đầu tư với nhà đầu tư phải dựa trên tôn chỉ lợi ích cùng chia sẻ mới có thể đảm bảo mục tiêu và mục đích của các chủ thể khi thực hiện dự án.
Theo ông, có cần thực hiện thí điểm công tác “tháo gỡ” cho các condotel ở những địa phương có nhiều dự án, sau đó triển khai trên diện rộng?
Ở thời điểm hiện tại, tôi nghĩ là không cần thiết vì sau khi thực hiện việc sát nhập cơ quan, ban, ngành, địa phương thì sẽ có sự chuyển hóa hướng dẫn thủ tục thực hiện công việc thẩm định, phê duyệt cũng đồng bộ và thống nhất đi theo. Do đó, việc thực hiện thí điểm là không cần thiết.
Thông tin từ các đơn vị tư vấn đầu tư cho hay, ngành Bất động sản và nghỉ dưỡng Việt Nam tiếp tục duy trì được sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và các văn phòng gia đình (family offices). Tuy nhiên, bất chấp nhu cầu cao, khối lượng giao dịch vẫn còn hạn chế do nhiều dự án có cấu trúc sở hữu phức tạp, hoặc còn vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến quá trình đàm phán kéo dài.
Từ kinh nghiệm quan sát các dự án, chuyên gia có thể lấy ví dụ về cấu trúc pháp lý phức tạp của một dự án, gây khó khăn cho nhà đầu tư ?
Căn cứ quy định Luật Đất đai năm 2024, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Cư trú năm 2020, Luật Xây Dựng 2014, Luật du lịch năm 2017…, thì phát triển dự án mô hình codotel sẽ rất phức tạp và cần có kế hoạch triển khai rất đồng bộ của chủ đầu tư.
Ngay từ quá trình chuẩn bị, đánh giá tiềm năng đầu tư ban đầu; giải phóng mặt bằng; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án; thực hiện dự án; nghiệm thu dự án xác định đủ điều kiện kinh doanh bất động sản; vận hành và khai thác dự án.
Bởi tính chất phức tạp nói trên, quá trình đàm phán cho các thương vụ M&A cũng bị ảnh hưởng và thường sẽ kéo dài.
