Danh mục dự án “khủng”
Theo tài liệu phát hành tăng vốn lần này của ASM, mục đích của việc tăng vốn là tài trợ cho Dự án Khu đô thị cao cấp Sao Mai Bình Khánh 5 (250 tỷ đồng) và Khu dân cư thị trấn Tân Hiệp, tỉnh Kiên Giang (50 tỷ đồng). Tuy nhiên, đây chỉ là 2 trong số nhiều dự án bất động sản mà ASM đã và đang triển khai.
Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty có 28 dự án bất động sản trong diện đang triển khai hoặc hoàn thiện thủ tục. Ngoài ra, hàng loạt dự án bất động sản khác trực thuộc công ty liên kết hoặc dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu, bắt đầu triển khai thủ tục. Tổng quy mô đầu tư các dự án này lên tới hơn 12.600 tỷ đồng, tổng doanh thu dự kiến gần 22.000 tỷ đồng, chưa bao gồm doanh thu từ các dự án bất động sản cho mục đích cung cấp dịch vụ như các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Trong số các dự án nói trên, một số dự án đã triển khai có quy mô doanh thu lớn, hoàn thành trong năm 2014 như: Khu đô thị cao cấp Sao Mai Bình Khánh 3 (tại thành phố Long Xuyên, An Giang; quy mô doanh thu 1.010 tỷ đồng), Khu dân cư TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn (huyện Tri Tôn, An Giang; dự kiến doanh thu 243 tỷ đồng), Khu dân cư Sao Mai Bình Thạnh Trung (huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp; doanh thu 116 tỷ đồng), Khu nhà ở cao cấp Sao Mai thị trấn Tân Hiệp (huyện Tân Hiệp, tỉnh Kiên Giang; doanh thu dự kiến 150 tỷ đồng), Chợ và Khu dân cư trung tâm xã Hội An (huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang; dự kiến doanh thu 120 tỷ đồng)…
Với danh mục dự án khổng lồ đang triển khai và kế hoạch hoàn thành trải dần qua các năm từ nay đến năm 2025, ông Lê Thanh Thuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc ASM cho biết: “Với danh mục dự án khắp 12 tỉnh, thành phố trên cả nước của ASM hiện nay, chưa kể một loạt dự án bất động sản khác trong giai đoạn nghiên cứu khả thi và xin cấp phép thủ tục, ASM tự tin sẽ sớm vươn lên trở thành nhà phát triển bất động sản hàng đầu khu vực Tây Nam Bộ, phấn đấu trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam”.
Theo ông Thuấn, do đặc trưng phát triển các dự án bất động sản trên gắn liền với nhu cầu thực tế của khách hàng tại các địa phương, nên đầu ra cho sản phẩm các dự án mà ASM đã và đang triển khai đều thuận lợi.
“Ngay cả giai đoạn trầm lắng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm qua, ASM cũng chịu tác động rất ít, sản phẩm bất động sản vẫn bán được và mang lại doanh thu cho Công ty”, ông Thuấn nói.
Triển vọng doanh thu khổng lồ
Theo nội dung Nghị quyết ĐHCĐ thường niên năm 2014, năm nay, ASM đặt kế hoạch 1.300 tỷ đồng doanh thu, 80 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế và trả cổ tức tỷ lệ 7 - 10% vốn điều lệ. Tuy nhiên, con số này trên thực tế có thể được cải thiện hơn nhiều do ASM vẫn còn dư địa lớn trong hạch toán doanh thu mảng bất động sản, khoản mục hiện mới được hạch toán hơn 74 tỷ đồng.
Theo kế hoạch, Công ty sẽ hạch toán thêm trên 80 tỷ đồng doanh thu từ mảng bất động sản cho 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên, con số thực tế có thể cao hơn rất nhiều. Chẳng hạn, Dự án Khu đô thị cao cấp Sao Mai Bình Khánh 3, có quy mô doanh thu 1.010 tỷ đồng, bao gồm 2.712 nền đất và phần diện tích thương mại - dịch vụ, bệnh viện, trường học… hiện đã bán được 2.309 đất nền (tương đương 85% sản phẩm dự án), 50 đất nền đã đặt cọc, nhưng Công ty mới chỉ hạch toán 644 tỷ đồng doanh thu (khoảng 64% quy mô doanh thu).
Trong năm 2014, ASM đặt kế hoạch bán thêm 120 lô đất nền, dự kiến hạch toán thêm khoảng 40 tỷ đồng doanh thu từ dự án này. Điều này đồng nghĩa với việc, ngay với dự án này, kể cả không bán thêm sản phẩm trong thời gian tới, thì dư địa hạch toán doanh thu của Công ty vẫn lớn.
Tương tự, các dự án Khu dân cư TTTM hướng Đông thị trấn Tri Tôn, Khu nhà ở cao cấp Sao Mai thị trấn Tân Hiệp, Chợ và khu dân cư trung tâm xã Hội An mặt dù chưa hoàn thành 100% dự án, nhưng số lượng khách hàng đã nộp cọc mua nền cũng như đã ký hợp đồng rất lớn, chưa được hạch toán hết doanh thu.
Trao đổi với ĐTCK, ông Thuấn cho hay, việc lựa chọn phân khúc bất động sản tầm trung tại khu vực trung tâm của các địa phương, thay vì hướng đến đầu tư cạnh tranh tại các thành phố lớn, đã giúp ASM gặp thuận lợi trong việc triển khai thi công và bán sản phẩm.
“Không chỉ năm 2014, các năm tiếp theo, doanh thu, lợi nhuận từ mảng bất động sản của Công ty đều có cơ hội tăng trưởng tốt, do chúng tôi đã chủ động được việc bán sản phẩm ra thị trường”, ông Thuấn nói.
Sức bật từ mảng bất động sản
Trong cơ cấu kinh doanh của ASM, hai mảng hoạt động mang lại lợi nhuận lớn cho ASM là bất động sản và thương mại, trong đó mảng bất động sản đóng góp lợi nhuận lớn nhất, có tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới 59,6% năm 2013, 63,5% trong 6 tháng đầu năm 2014. Với tỷ suất lợi nhuận gộp cao như vậy, một khoản lợi nhuận rất lớn của ASM đã đủ điều kiện được hạch toán, nhưng vẫn chưa được đưa vào kết quả kinh doanh trong kỳ.
Với quy mô doanh thu lên tới 22.000 tỷ đồng trong 11 năm tới, nếu duy trì được tỷ suất sinh lời trên 60% như trên, mức lợi nhuận tiềm năng mà ASM có thể hạch toán lên tới 13.000 tỷ đồng. Con số này lớn gấp gần 18 lần vốn chủ sở hữu hiện tại là gần 730 tỷ đồng thời điểm 30/6/2014, đủ để đưa ASM trở thành doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản, chưa kể đóng góp lợi nhuận từ các mảng kinh doanh khác như: thương mại, xây dựng, dịch vụ.
Vấn đề quan trọng với ASM là: làm cách nào để ASM biến các kế hoạch trên thành hiện thực?
Với nhu cầu vốn đầu tư hơn 12.600 tỷ đồng (chưa bao gồm danh mục dự án đang nghiên cứu triển khai), nếu tỷ lệ vốn đối ứng là 1:3 (1 vốn tự có, 3 vốn vay), thì mức vốn mà ASM cần cho các dự án nói trên lên tới hơn 3.000 tỷ đồng. Có lẽ, đây là lý do khiến ASM thực hiện đợt tăng vốn lần này và rất có thể, đó chưa phải là tất cả những gì công ty này cần về nhu cầu vốn.
Lựa chọn hướng đi riêng trong phát triển bất động sản, hướng đến những thị trường có nhu cầu thực sự, ASM đã có những kết quả thành công đáng tự hào, đưa Công ty từ quy mô vốn vài trăm triệu đồng năm 1997 trở thành doanh nghiệp nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu trong tương lai gần. Với danh mục dự án khổng lồ hiện tại, sức bật ấy sẽ lớn hơn nữa, sớm đưa ASM trở thành doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam.
