Định giá đất là vấn đề đang được đặc biệt quan tâm.
Minh bạch giá đất là hướng đi đúng
Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, vậy khi nào sẽ sửa xong Nghị số 44/2014/NĐ-CP liên quan giá đất để việc thực thi Luật được thông suốt là nội dung được báo chí quan tâm đặt câu hỏi trong buổi họp báo thường kỳ tháng 1/2024 của Chính phủ vào cuối tuần qua.
Đây cũng là mối quan tâm chung của nhiều chuyên gia, đại biểu Quốc hội khi việc chuẩn bị mọi điều kiện để có thể đưa Luật Đất đai (sửa đổi) vào cuộc sống một cách hiệu quả đã và đang được gấp rút tiến hành, với một trong những việc khó nhất là những thay đổi về tài chính đất đai.
“Điểm mới đáng ghi nhận nhất của Luật Đất đai (sửa đổi) chính là tài chính đất đai”, chuyên gia Nguyễn Minh Đức (Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam - VCCI) nhận xét.
Theo ông Đức, rất nhiều vấn đề bất cập liên quan đất đai trước đây nằm ở việc không xác định được đúng giá trị của đất. Điều này do nhiều nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan. Nguyên nhân khách quan là không có được thông tin đầu vào tốt để xác định giá đất. Còn chủ quan là do các bên liên quan cố tình định giá đất sao cho có lợi cho mình.
“Để giải quyết vấn đề này không hề dễ. Cần nhiều giải pháp đồng bộ, nhưng tôi tin, Luật Đất đai 2024 đi đúng hướng trong việc minh bạch giá đất”, chuyên gia VCCI trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư.
Ông Đức phân tích, đầu tiên và quan trọng nhất là việc thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá của Nhà nước, chứ không dựa trên giá giao dịch. Điều này giúp giảm tình trạng người dân và doanh nghiệp cố tình ghi thấp giá đất để giảm nghĩa vụ thuế. Mặc dù quy định này sẽ làm giảm nguồn thu thuế của Nhà nước, nhưng đổi lại, nguồn thông tin đầu vào về giá đất sẽ sát thực hơn.
Thứ hai là việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, trong đó tập trung vào giá đất. Cơ sở dữ liệu có nhiều mục đích sử dụng, nhưng ngày nay, việc quản trị nhà nước dựa trên dữ liệu là đặc biệt quan trọng.
Cuối cùng là việc định giá đất theo phương pháp hàng loạt dựa trên cơ sở dữ liệu về giá nói trên. Nội dung này, mặc dù chưa tường minh trong Luật Đất đai 2024, nhưng Luật đã mở đường bằng cách sẽ giao Chính phủ quy định thêm sau khi có dữ liệu.
Vẫn theo chuyên gia của VCCI, các phương pháp định giá đất hiện hành đều phải chọn mẫu hoặc đưa ra rất nhiều giả định đầu vào. Điều này tạo ra cơ hội tùy tiện cho các bên nhằm biến báo giá đất có lợi cho mình.
Phương pháp định giá hàng loạt rất giống với phương pháp so sánh, nhưng không phải so sánh với một số mảnh đất được con người lựa chọn, mà là so sánh với toàn bộ các mảnh đất tương tự đã có trong cơ sở dữ liệu. Phương pháp này sẽ loại bỏ sự tuỳ tiện và sai sót khi chọn mẫu so sánh, từ đó giảm sự vô tình và cả cố tình lái giá đất theo ý chủ quan của con người.
“Khi giá đất được xác định một cách khoa học và chính xác hơn, tôi tin rằng, rất nhiều bất cập trong chính sách đất đai trước đây sẽ bị loại bỏ. Ví dụ, người bị thu hồi đất sẽ dễ dàng đồng tình hơn với mức giá thu hồi do Nhà nước đưa ra. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất cũng không còn cơ hội kiếm siêu lợi nhuận từ các quyết định hành chính trên, từ đó giảm cả động lực và cơ hội cho nhũng nhiễu, tiêu cực”, ông Đức nêu quan điểm.
Chuyên gia VCCI cho rằng, cần nhiều thời gian để thực hiện toàn bộ những việc trên. Ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì cũng chỉ có nội dung đầu tiên được thực hiện ngay. Các nội dung thứ hai và thứ ba sẽ cần vài năm sau đó. Nhưng đây là hướng đi đúng và chỉ có thể làm được nhờ định hướng rõ ràng của Luật Đất đai mới.
“Áp lực” với địa phương là rất lớn
Theo đại biểu - doanh nhân Trần Thị Hiền, Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Hà Nam, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản và hoạt động của nhiều doanh nghiệp.
Trực tiếp tham gia đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, bà Hiền nhìn nhận, thị trường chưa có biến chuyển gì sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, vì còn gần một năm nữa, Luật mới có hiệu lực. Tuy nhiên, trong lần sửa đổi này, những đổi mới quản lý nhà nước theo hướng giảm đầu mối, giảm trung gian; phân cấp trong chuyển mục đích sử dụng đất, trong quyết định giá đất cụ thể, thu hồi đất; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng hàng không sân bay… là những tín hiệu rất đáng mừng cả với những doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực này lẫn doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Dẫu vậy, các quy định mới về đấu giá, đấu thầu sẽ chỉ “cho phép” nhà đầu tư có thực lực mạnh mới có thể tham gia hoặc trụ lại được ở thị trường bất động sản.
Theo Luật Đất đai (sửa đổi), chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.
Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Quá trình thảo luận tại nghị trường, nhiều đại biểu rất lo ngại về khả năng định giá đất của địa phương, nhất là của cấp huyện. Trong khi đó, Luật quy định, đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. “Yêu cầu rất khó này lại đang phải thực hiện trên hiện trạng dữ liệu đầu vào để có thể xây dựng được bảng giá đất chuẩn hiện nay gần như chưa có gì. Đây sẽ là áp lực rất lớn với địa phương”, bà Hiền nhận xét.
