Lâu nay, người mua nhà thường phải ký vào hợp đồng mua bán nhà do chủ đầu tư dự án soạn sẵn, bởi vậy không tránh khỏi việc có nhiều điều khoản “gài” khách hàng, bảo vệ quyền lợi cho các chủ đầu tư. Đơn cử như các điều khoản về đền bù lãi suất cho khách hàng khi chủ đầu tư chậm tiến độ, việc trả lại nhà do chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết… Đặc biệt, khách hàng mua bán nhà ở chủ yếu hình thành trong tương lai, nhưng không được biết tiến độ dự án, tình hình sử dụng tiền khách hàng trả trước của các chủ đầu tư. Do đó, trên thực tế, đã nảy sinh rất nhiều trường hợp, chủ đầu tư sử dụng tiền huy động trước của dự án này “đắp” cho dự án khác. Khi có sự cố xảy ra, các dự án theo dây chuyền domino đều lâm vào cảnh dở dang.
Dự thảo Nghị định mới có nhiều điểm đáng chú ý. Thứ nhất, quy định số tiền chủ đầu tư có thể huy động người mua trả tiền trước. Cụ thể, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng. Trên thực tế, có nhiều dự án thu tiền đến 90 - 95% giá trị căn hộ và chỉ để lại 5% cho đợt thanh toán cuối cùng, trước khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ.
Đặc biệt, Dự thảo Hợp đồng mẫu quy định, trong mọi trường hợp khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Quy định này là hoàn toàn mới so với thông lệ kinh doanh trên thị trường bất động sản hiện nay, vì các chủ đầu tư đều thu 100% giá trị hợp đồng rồi mới tiến hành thủ tục bàn giao nhà cho khách hàng. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thậm chí 4 - 5 năm sau, khách hàng mới được thông báo làm thủ tục xin cấp.
Để tránh các trường hợp đổ vỡ như Sông Đà Thăng Long, Megastar, các nhà làm luật mới dự kiến đưa quy định: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra công trình. Đồng thời, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình”.
Đây chính là căn cứ để khách hàng có thể giám sát đồng tiền mình đã tạm ứng cho chủ đầu tư. Ngược lại, có thể coi đây là chiếc barie hạn chế các chủ đầu tư làm bậy và vung tay quá trán.
Như một lẽ tự nhiên, sau khi dự thảo Nghị định này được đưa ra lấy ý kiến, khá đông lãnh đạo DN kinh doanh bất động sản cho rằng, cơ quan quản lý can thiệp quá sâu vào hoạt động doanh nghiệp. Trên thị trường, việc mua bán nhà ở dựa trên cơ chế thỏa thuận “thuận mua, vừa bán”, bởi vậy dự thảo quy định mới có thể tạo ra nhiều thủ tục khiến doanh nghiệp tốn kém chi phí và ảnh hưởng đến dòng tiền, hoạt động kinh doanh. Thời kinh doanh “chụp giật” trong lĩnh vực bất động sản đã xa, các chủ đầu tư đều phải giữ uy tín, tài sản khách hàng.
Song quan điểm của nhà làm luật lại khác. Đại diện Vụ pháp chế, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường đã có quá nhiều tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cũng có không ít doanh nghiệp bất động sản hoạt động không chuyên, chỉ có trong tay 1-2 dự án, thiếu kinh nghiệm và khả năng tổ chức thực hiện. Do đó, quy định càng chặt chẽ bao nhiêu, càng có lợi cho khách hàng.
Tại cuộc họp của Thanh tra Chính phủ mới đây, việc thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản và sự vào cuộc của cơ quan thanh tra ngành nhằm đi trước, chấn chỉnh những câu chuyện đổ vỡ của Housing Group... đã được đặt ra. Theo phản ánh của nhiều đại biểu tham dự cuộc họp, phần lớn các vụ việc được phát hiện tiêu cực thời gian qua đều xuất phát từ phản ánh của người dân, báo chí theo sau điều tra, rồi mới đến cơ quan chức năng vào cuộc. Khả năng phát hiện và ngăn chặn sớm của các cơ quan thanh tra, quản lý ngành xây dựng còn rất yếu kém.
| Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966. 43. 45. 46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com |