[Án lệ 04] Chồng ký tên bán đất, vợ đã đồng ý thì không có quyền đòi lại

Lằng nhằng tài sản chung riêng

Ở Việt Nam, chuyện nhà đất chỉ đứng tên vợ hoặc chồng là rất phổ biến. Sau khi lấy nhau, hai vợ chồng làm ăn mua được căn nhà, nhưng khi làm thủ tục như ký hợp đồng, sang tên sổ đỏ thì chỉ có người chồng hoặc người vợ đứng tên.

Trường hợp bố mẹ hai bên hỗ trợ, cắt đất, chia nhà cũng vậy, nếu là bố mẹ chồng cho nhà đất thì sổ đỏ thường là đứng tên người chồng, nếu bố mẹ vợ cho nhà đất thì cô con gái đi làm thủ tục sang tên.

Từ đó xảy ra vô vàn trường hợp kiểu chồng hay vợ lẳng lặng bán nhà mà người còn lại không hay biết. Đến khi biết thì kiện cáo, tranh chấp.

Trong khi đó, xét về lý, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, dù là được thừa kế hay tặng cho, nếu hai bên không có thỏa thuận bằng văn bản đây là tài sản riêng của chồng/vợ, thì được coi là tài sản chung. Đã là tài sản chung, người còn lại có quyền hưởng một nửa tài sản dù họ không ký giấy bán nhà.

Luật sư Vũ Ngọc Chi (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, trước đây, trong thời kỳ quy định, thủ tục về mua bán đất đai chưa hoàn thiện, đã có nhiều trường hợp người chồng hoặc vợ bán nhà mà không có chữ ký của người còn lại, việc mua bán chỉ có giấy viết tay. Sau đó, khi giá đất tăng, bên bán không muốn giao đất, với lý do người còn lại không ký nên không đồng ý cho giao nhà đất.

Theo Luật sư Chi, rất nhiều vụ, việc mua bán người vợ/chồng biết và đồng ý, nhưng do thói quen giao dịch, do pháp luật quy định chưa chặt chẽ, nên chỉ một người ký và bên mua chấp nhận việc này. Vấn đề là làm sao chứng minh người còn lại dù không ký nhưng thực sự đã đồng ý với việc bán đất?

Từ thực tiễn những tranh chấp rắc rối này, cùng với sự hoàn thiện của các quy định pháp luật, thủ tục mua bán nhà đất giờ đã chặt chẽ hơn. Nếu đã kết hôn, 2 vợ chồng đứng tên trên sổ đỏ và muốn bán, thì chỉ chữ ký của một người là chưa đủ. Quá trình mua bán, làm thủ tục, công chứng viên, cũng như cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu cả 2 vợ chồng cùng đến ký đầy đủ, tránh kiện tụng, khiếu nại về sau.

Tuy vậy, những vụ việc tồn tại kéo dài từ quá khứ vẫn cần đường lối xét xử thống nhất. Án lệ số 04 mà Tòa án nhân dân Tối cao vừa ban hành nhằm giải quyết những vụ việc tương tự.

Theo vụ án này, từ năm 1997, vợ chồng bà Tý có mua 2 căn nhà cấp 4 trên diện tích đất 160m2 của gia đình ông Lê Văn Ngự tại Xuân La, Từ Liêm, Hà Nội với giá 110 cây vàng. Hai bên có lập hợp đồng mua bán nhưng do vợ chồng bà Tý  chưa có hộ khẩu thường trú Hà Nội, nên chính quyền địa phương không xác nhận việc mua bán. Tiền đã trả đủ nhưng đến năm 2006 khi gia đình bà nhập khẩu về Hà Nội và xin cấp sổ đỏ thì gia đình ông Ngự không đồng ý.

Quá trình giải quyết vụ việc, vợ chồng ông Ngự cho rằng nhà đất là tài sản chung của gia đình ông, bà; ông Ngự đã tự ý đứng ra bán cho vợ chồng bà Tý mà không được sự đồng ý của vợ là không đúng; đề nghị tuyên bố hợp đồng này là vô hiệu.

Hợp đồng mua bán nhà đất giữa hai bên chưa tuân thủ theo quy định của pháp luật cả về hình thức và nội dung của hợp đồng. Nhưng hai bên đã thực hiện các nội dung cam kết, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã xác nhận đã nhận đủ 110 cây vàng. Bên mua đã nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở.

Bên bán vẫn ở lại diện tích liền kề với với nhà đất của bên mua. Bên bán đã đem số vàng đó chia cho các con. Sau khi bán, ông Ngự có mượn phần đất đã bán để sử dụng trong khi xây lại nhà mình (có viết giấy cam kết). Những việc này chứng minh bà vợ ông Ngự có biết việc mua bán nhà đất, đã sử dụng tiền bán đất, vì vậy phải xác định là bà Ngự có đồng ý và cùng thực hiện việc bán đất.

Như vậy, với nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng. Nếu có đủ căn cứ xác định bên bán đã nhận đủ tiền, người không ký tên biết và cùng sử dụng tiền bán nhà đất; bên mua đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Bùi Trang