TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam.
Năm 2011 được đánh giá là năm đầy thách thức, khó khăn với thị trường BĐS khi mà bầu không khí u ám, ảm đạm bao trùm trên hầu hết các phân khúc căn hộ, nhà ở. Câu chuyện nên hay không nên giải cứu thị trường BĐS đã trở thành chủ đề nóng bỏng được đem ra tranh luận tại một loạt các hội nghị, hội thảo được Bộ Xây dựng, các công ty, đơn vị đang hoạt động kinh doanh BĐS tổ chức. Tuy nhiên, thị trường BĐS khó vẫn hoàn khó khi mà tình trạng trên vẫn tiếp tục duy trì và được dự báo sẽ còn tái diễn trong năm 2012.
Xung quanh vấn đề này, TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng: Hiện tượng này là một hệ quả thất yếu khi mà một loạt các yếu tố bất cập đã tồn tại quá lâu trên thị trường này. Và chừng nào các yếu tố trên chưa được tháo gỡ một cách đồng bộ thì thị trường BĐS vẫn khó khăn.
Theo ông Liêm: Thị trường BĐS Việt
Thứ nhất, thị trường BĐS vẫn ở cấp độ thấp, các yếu tố cấu thành nên thị trường như: Chủ thể ( các Luật, văn bản Luật, các chính sách trong công tác quản lý đất đai,…); Khách thể (Các đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch BĐS); Môi giới, trung gian trong hoạt động BĐS;… chưa hoàn thiện. Việc hạn chế chủ đầu tư phân lô, bán đất nền hay thu tiền trước của người mua đã đẩy các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS phải phục thuộc quá nhiều vào các tổ chức tín dụng (Qua tìm hiểu thì có tới 60 – 70% vốn vay từ các tổ chức tín dụng – PV).
Đặc biệt, khi các dự án BĐS thường được triển khai trong dài hạn thì vốn vay của các tổ chức tín dụng thường là trung và ngắn hạn nên tình trạng đói vốn là hoàn toàn dễ hiểu cho dù các dòng vốn có được khơi thông phần nào.
Thứ hai, thị trường thiếu minh bạch, lành mạnh khi mà người bán vẫn nắm quyền chi phối, quyết định nên người mua thường là người bị thua thiệt. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định rõ ràng là mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản thì phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng trên thực tế, tình trạng giao dịch không qua sàn lại diễn ra khá phổ biến. Đặc biệt, việc mua bán các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền… để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành. Thậm chí, có nhiều trường hợp, khi mà dự án còn nằm trên “giấy”, chủ đầu tư đã tiến hành huy động vốn, góp vốn,…
Thứ ba, sự phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm có sự phân biệt. Đặc biệt, đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án còn các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Ngoài ra, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt
Đáng lưu ý, sự phân biệt khi thực hiện các hợp đồng mua bán đã hạn chế sự phát triển của các doanh nghiệp này. Theo đó, trên thị trường BĐS có tình trạng người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là những bất cập còn hiện hữu trong hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết trong quy trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.
Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt và có ảnh hưởng tới rất nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác của nền kinh tế, do đó, các Luật, chính sách, văn bản quy phạm phải được thay đổi kịp thời, tránh tình trạng “chạy theo”.
Thứ tư, các doanh nghiệp rất khó tiếp cận và vấp phải quá nhiều trở ngại trong quá trình tìm hiểu, lên kế hoạch thực hiện các dự án BĐS đã đẩy chi phí sản phẩm nên cao, gây hạn chế phát triển sản xuất. Mặc dù văn bản pháp quy đã chỉ khá rõ trình tự thủ tục và quy trình; nhưng trên thực tế diễn ra lại rất phức tạp và không rõ ràng. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài rất lâu vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc.
Thứ năm, chính sách phát triển thị trường còn thiếu nhiều văn bản quan trọng. Cho đến nay, khi thị trường đang gặp khó khăn trong huy động vốn, một kênh rất quan trọng là các quỹ tài chính, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ đầu tư thác… vẫn chưa có văn bản pháp quy để đưa vào thực hiện. Bên cạnh đó, những văn bản rất quan trọng về đăng ký bất động sản, về thuế bất động sản cũng chưa được nghiên cứu, ban hành nên các giá trị phái sinh của bất động sản vẫn chưa được huy động để phát triển thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.
Thứ Sáu, chính sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tính dự báo được. Đặc biệt, trong quá trình tiến hành tính toán các chỉ số liên quan đến thị trường bất động sản thì một loạt các chỉ tiêu cơ bản: số lượng diện tích xây dựng trên địa bàn; số lượng vốn đầu tư vào bất động sản trên địa bàn; số lượng giao dịch và giá trị giao dịch thật sự trên địa bàn … vẫn chưa được chú trọng đúng mức. Cách tính toán hiện tại mới chỉ tập trung vào thống kê vật chất thay vì thống kê về giá trị.
Thứ bảy, các chế tài cho thị trường BĐS còn thiếu, đặc biệt là các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành nên thiếu đồng bộ. Điều này đã dẫn tới tình trạng các quy hoạch này thường rất khó đi vào cuộc sống. Thậm chí, quy hoạch vừa đưa ra đã được điều chỉnh, thay đổi,… Kỷ cương thực hiện quy hoạch không nghiêm nên dẫn đến tình trạng hoặc là không thực hiện quy hoạch, hoặc là liên tục điều chỉnh quy hoạch, vi phạm quy hoạch,…
Thứ tám, nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, bất động sản vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng, hài hòa. Hay như vấn đề thời hạn giao đất và hạn điền giao đất đã tỏ ra rất bất cập nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Đến năm 2013, thời hạn giao đất nông nghiệp từ năm 1993 đã hết. Vấn đề đặt ra là tiếp tục giao như hiện nay hay có chính sách nào khác rất cần được trả lời. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có kết luận. Cũng như vậy, vấn đề hạn điền đã và đang trở thành vẫn đề xung đột với tích tục đất đai, phát triển kinh tế hàng hóa cũng chưa có lời giải đủ hiệu năng.
Ngoài các yếu tố trên, TS. Phạm Sỹ Liêm còn cho rằng: Hiệu quả quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Điều này thể hiện rất rõ ở hàng loạt các dự án BĐS chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ trong khi nhà nước đã có văn bản quy định về việc thu hồi các dự án BĐS chậm tiến độ.
Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt và có ảnh hưởng tới rất nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác của nền kinh tế, do đó, các Luật, chính sách, văn bản quy phạm phải được thay đổi kịp thời, tránh tình trạng “chạy theo”. Đồng thời, công tác quản lý, thực hiện các chính sách, quy định,… trên thị trường BĐS phải được thực hiện nghiêm minh, hiệu quả, ông Liêm nhấn mạnh.
