Vẫn còn hàng chục nghìn tỷ đồng nợ xấu có liên quan đến bất động sản. Ảnh: Dũng Minh
Hơn 25.000 tỷ đồng đọng trong các dự án đóng băng
Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đến cuối năm 2017, tồn kho bất động sản còn khoảng 25.700 tỷ đồng, giảm 80% so với con số 102.800 tỷ đồng trong quý I/2013. Việc hàng tồn kho giảm mạnh góp phần giảm áp lực nợ xấu liên quan đến bất động sản.
Tuy nhiên, trong khoảng 1 - 2 năm gần đây, tốc độ giảm của nợ xấu bất động sản đã chậm lại đáng kể. Với con số còn trên 25.000 tỷ đồng nợ, đây vẫn là con số tương đối lớn và vẫn là mối lo với ngành ngân hàng, cũng như cả thị trường bất động sản.
Ngoài lý do về việc do các dự án xa trung tâm, kết nối hạ tầng kém, khó hấp dẫn người mua, không phủ nhận, vẫn còn những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp lý, dẫn đến tốc độ thu hồi, chuyển nhượng dự án chưa được suôn sẻ.
Luật sư Trần Đức Phượng
Thời gian qua, rất nhiều khoản nợ xấu liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động sản từ các ngân hàng đã được chuyển qua Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thông qua trái phiếu nợ để đơn vị này trực tiếp xử lý.
Tại khoản 7, Điều 16, Nghị định 53/2013/NĐ-CP ngày 18/5/2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 34/2015/NĐ-CP và Nghị định 18/2016/NĐ-CP), thì VAMC được tự khởi kiện hoặc ủy quyền, hoặc chuyển giao quyền cho tổ chức tín dụng bán nợ khởi kiện khách hàng vay, bên có nghĩa vụ trả nợ, bên bảo đảm ra tòa án; ủy quyền hoặc chuyển giao quyền cho tổ chức tín dụng bán nợ thực hiện quyền và trách nhiệm của VAMC trong thi hành án.
Thế nhưng, theo Điều 189, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện, ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của tổ chức phải ký tên và đóng dấu của tổ chức đó. Tức là, luật chưa cho phép ủy quyền khởi kiện (ký đơn khởi kiện), mà chỉ được quyền ủy quyền tham gia tố tụng (sau khi người khởi kiện ký đơn khởi kiện, thì người ủy quyền nộp đơn, tham gia tố tụng…).
Mặt khác, quy định về mẫu đơn khởi kiện ban hành kèm theo Nghị quyết số 01 ngày 13/1/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao cũng không cho phép người được ủy quyền ký đơn khởi kiện.
Trước đây, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn Bộ luật Dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011, chỉ hướng dẫn việc văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân thực hiện việc khởi kiện vụ án phát sinh từ giao dịch do văn phòng đại diện, chi nhánh xác lập thực hiện, thì người đứng đầu văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân ký tên và đóng dấu của pháp nhân hoặc đóng dấu của văn phòng đại diện, chi nhánh của pháp nhân. Nghị quyết vẫn chưa hướng dẫn về việc VAMC ủy quyền cho pháp nhân ngân hàng và pháp nhân ngân hàng ủy quyền lại cho các chi nhánh trong hệ thống.
Như vậy, việc ủy quyền khởi kiện đã được quy định trong Nghị định 53/2013/NĐ-CP, nhưng xét trong hệ thống pháp luật, thì Nghị định này có giá trị pháp lý thấp hơn Bộ luật Tố tụng dân sự, nên không thể thực hiện trên thực tế. Điều này làm ảnh hưởng đến tiến trình giải quyết nợ xấu.
Cụ thể, VAMC không thể khởi kiện cùng lúc hết các khoản nợ xấu, trong khi VAMC ủy quyền cho ngân hàng, thì pháp nhân ngân hàng (trụ sở) không thể ký hoặc vướng khi chuyển hồ sơ khởi kiện các vụ kiện của chi nhánh trong hệ thống... Chưa kể, các tòa cấp huyện còn lúng túng với quy định về hoạt động của VAMC, hợp đồng mua bán nợ khi xem xét đơn khởi kiện và việc đưa các bên liên quan này vào vụ án…
Hiện nay, Hội đồng Thẩm phán của Tòa án Nhân dân tối cao đã dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại Tòa án Nhân dân, trong đó có giải quyết những vướng mắc liên quan.
Theo đó, dự thảo cho phép tổ chức tín dụng có quyền ủy quyền cho nhau hoặc ủy quyền cho cá nhân hoặc pháp nhân khác khởi kiện, tham gia tố tụng tại tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu. Cá nhân được ủy quyền khởi kiện ký vào phần cuối đơn khởi kiện, pháp nhân được ủy quyền khởi kiện, thì người đại diện theo pháp luật của pháp nhân ký vào phần cuối đơn khởi kiện và đóng đấu của pháp nhân đó.
Cùng với đó, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu và cá nhân đã ủy quyền không phải ký tên, đóng dấu vào đơn khởi kiện. Trường hợp này, các văn bản tố tụng phải ghi rõ tên nguyên đơn là tên của tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu; tên người được ủy quyền là pháp nhân, cá nhân được ủy quyền; tên người đại diện hợp pháp của pháp nhân, cá nhân được ủy quyền tham gia tố tụng.
Khi giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, nếu hợp đồng ủy quyền được xác lập trước ngày 1/1/2017 giữa tổ chức tín dụng tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu chưa hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và không phát sinh tranh chấp về chính hợp đồng ủy quyền đó, thì tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng ủy quyền mà không yêu cầu các bên phải xác lập lại.
Xử lý theo thủ tục rút gọn
Theo Dự thảo Nghị quyết hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu nêu trên, đối với tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại có liên quan đến khoản nợ xấu, nếu tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1, Điều 317, Bộ luật Tố tụng dân sự, thì Tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn.
Trong trường hợp phát sinh yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập, thì tòa án không giải quyết yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập đó trong cùng vụ án đang giải quyết, mà hướng dẫn cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp bằng một vụ án khác và tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục rút gọn.
Dự thảo cũng quy định quyền kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng. Theo đó, bên mua khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng có quyền kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bên bán theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Trong thời gian vụ án đang được tòa án thụ lý, giải quyết mà đương sự thực hiện việc mua bán khoản nợ xấu, thì tòa án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung.
Tòa án căn cứ hợp đồng mua bán nợ để xác định tư cách tố tụng của các bên và giải quyết vụ án, bên bán khoản nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu đáp ứng các điều kiện quy định Bộ luật Tố tụng dân sự. Như vậy, cho dù khoản nợ xấu đang được giải quyết thì đương sự vẫn có thể bán khoản nợ xấu, bán tài sản bảo đảm.
Có thể thấy, việc giải quyết nợ xấu đang được các cơ quan nhà nước xem xét và tháo gỡ cụ thể từ các quy định pháp luật liên quan để tiến trình xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng được nhanh chóng, thuận lợi, nhưng vẫn đảm bảo các nguyên tắc chung của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Với những quy định của ngành tòa án và các cơ quan quản lý nhà nước được ban hành, chắc chắn tốc độ xử lý sẽ được đẩy nhanh theo chỉ tiêu của Quốc hội đã đặt ra.
Theo đó, thị trường bất động sản cũng sẽ được khơi thông, bởi tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu có lượng lớn là các dự án bất động sản. Đặc biệt, các thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng chỉ định cũng sẽ nở rộ và được đẩy nhanh việc xử lý.
Năm 2017, VAMC đã triển khai thu giữ tài sản bảo đảm là Dự án đầu tư Cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C tại địa chỉ 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM để xử lý nhằm thu hồi nợ của Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower.
Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đây là khoản nợ đầu tiên mà VAMC tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm đầu tiên theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Rất có thể, đây sẽ là phương án thu hồi nợ xấu được sử dụng phổ biến trong năm 2018.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
