Cuối quý I/2018, thị trường bất động sản bị chấn động mạnh bởi câu chuyện cháy nổ chung cư, khởi đầu bằng vụ cháy Chung cư Carina (TP.HCM) ngày 22/3. Vụ cháy này khiến cả thị trường như một cơ thể bị sốc phản vệ. Một vài vụ cháy nổ tiếp sau đó khiến cơ quan quản lý và chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc.

Cơ quan Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy TP.Hà Nội ngay lập tức công bố danh sách các dự án không đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy trên địa bàn.

Còn tại TP.HCM, một loạt cuộc thanh tra, kiểm tra hoạt động phòng chống cháy nổ được tiến hành. Câu chuyện thời sự này đã có tác động không nhỏ đến thị trường, đặc biệt là đối với tâm lý khách hàng. Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, một số chương trình ra hàng, giới thiệu dự án đã được các chủ đầu tư đình lại do lo ngại tác động tiêu cực từ câu chuyện này.

Diễn biến trên tạo ra nỗi lo về sự đi xuống mạnh mẽ của thị trường căn hộ trong năm 2018. Tuy nhiên, điều này đã không xảy ra, hay nói cách khác, đó chỉ là nỗi lo trong ngắn hạn khi phân khúc chung cư vẫn duy trì sức hút nhất định, thậm chí còn gây ngạc nhiên vì thanh khoản tốt.

Tại Hà Nội, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý I/2018, lượng sản phẩm chung cư chào bán mới là 6.148 căn hộ, duy trì lượng cung ổn định như cùng kỳ năm 2017, lượng thanh khoản đạt tới gần 5.091 giao dịch. Mặc dù giảm so với quý IV/2017, nhưng so với cùng kỳ, thanh khoản ở phân khúc này lại tăng tới 1.467 giao dịch, tăng trưởng 40,5%.

Còn tại TP.HCM, trong quý I/2018, nguồn cung căn hộ mở bán đạt 10.431 căn, giảm 34% so với quý liền trước và giảm khoảng 9,5% so với quý I/2017. Tuy nhiên, với thanh khoản đạt 8.946 căn, thì đó vẫn là mức thanh khoản tốt nhất trong quý I nhiều năm trở lại đây, kể cả so với quý I/2016 - giai đoạn thị trường chung cư được cho là sốt nóng.

Ghi nhận mới nhất tại TP.HCM trong hai tháng 4 và 5, thị trường căn hộ vẫn tăng trưởng tốt, trái ngược với nỗi lo thị trường đi xuống trước đó. Theo ước tính sơ bộ của Báo Đầu tư Bất động sản, có khoảng 14.000 căn hộ ra mắt trong tháng 4 và tháng 5. Phân khúc tầm trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chiếm ưu thế.

Các dự án có số căn lớn được bung hàng là Saigon Riverside (chủ đầu tư Hưng Thịnh): gần 4.000 căn; khu căn hộ cao cấp Phú Đông Premier (chủ đầu tư Phú Đông Group ): 657 căn; Gem Riverside (chủ đầu tư Đất Xanh): hơn 3.175 căn hộ; Dự án La Cosmo (chủ đầu tư An Gia Hưng): 500 căn hộ...

Cùng với lượng cung, thanh khoản thị trường cũng rất tích cực. Chẳng hạn, Dự án Phú Đông Premier chỉ giới thiệu khoảng 400 căn hộ nhưng đã có tới gần 1.000 khách hàng muốn đặt cọc. Với Saigon Riverside, chỉ sau gần 1 tháng giới thiệu dự án với 3.580 căn, đã có khoảng 70% căn hộ có chủ.

Ông Phạm Lâm, Giám đốc DKRA nhận xét: “Có thể nói, đây là một kết quả khả quan cho thị trường tại thời điểm này, khi cả nguồn cung và cầu đều đang có những dấu hiệu tích cực”.

Không giấu sự hứng khởi trước diễn biến thị trường, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Vạn Phúc Land cho biết: “Chính vì tự tin vào xu hướng thị trường sẽ tốt trong thời gian tới, nên chúng tôi tiếp tục đưa ra thêm các dòng sản phẩm mới ở giai đoạn 2 Dự án Vạn Phúc City”.

Trong một trao đổi mới đây với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội nhận định: “Qua quan sát diễn biến thị trường, chúng tôi nhận thấy nỗi lo sợ về cháy nổ chỉ là tạm thời. Người dân lo sợ nhiều ở xung quanh thời điểm xảy ra sự cố. Các chủ đầu tư và cơ quan quản lý cũng đã có nhiều phân tích, lý giải và đưa ra những giải pháp để phòng, chống cháy nổ. Thị trường rồi thì sẽ có động thái tự chỉnh sửa và cư dân cũng như các chủ đầu tư sẽ có kiểm soát tốt hơn, hiểu biết tốt hơn về an toàn phòng cháy, chữa cháy và các bên sẽ bình tâm hơn”.

Đất nền lên cơn sốt cục bộ ở nhiều địa phương, từ các tỉnh vùng ven như: Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc (phía Bắc) cho đến Long An, Bình Dương, Đồng Nai (phía Nam). Đặc biệt, ở các điểm nóng đang được kỳ vọng trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), giao dịch đất nền đã đến mức cảnh báo đỏ.

Cơn sốt đất nền đã kéo theo phong trào chia lô, tách thửa, sang tên một cách hỗn loạn. Đặc biệt, mức giá đất tăng chóng mặt, các giao dịch diễn ra một cách chóng vánh và cuốn rất nhiều người vào vòng xoáy mua bán, chuyển nhượng. Giá tăng phi mã và cũng đã bước đầu cho thấy những “quả đắng” khi “bánh ngọt” không dành cho tất cả.

Cuối tháng 5/2018, chia sẻ với phóng viên Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tượng sốt đất nền có sự tham gia của các nhà đầu tư ngắn hạn. Họ chỉ có hai mục đích cơ bản: đầu tư lướt sóng, đẩy hàng ngay khi có sự tăng giá hoặc có đầu tư đôi chút, làm gia tăng giá trị bất động sản rồi đẩy hàng.

Thường thì họ không có nhu cầu sử dụng bất động sản đó, mà chỉ muốn làm tăng giá càng nhanh càng tốt để sang tay kiếm lời. Điều nguy hiểm là nhiều nhà đầu cơ tung tin, thổi giá, làm giá ảo, tô vẽ những viễn cảnh sản phẩm bất động sản một cách vô căn cứ, không có cơ sở, lôi kéo các nhà đầu tư khác tham gia và mắc bẫy.

Theo nhiều chuyên gia, điều đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỷ lệ phần trăm lớn). Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Cho rằng đất nền vẫn là kênh đầu tư tốt, nhưng bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills TP.HCM đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ. Đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

“Đối với người mua để ở, cần lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét kỹ càng. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định”, bà Trang nhấn mạnh.

Trước tình trạng sốt ảo đất nền, chính quyền nhiều địa phương đã có sự vào cuộc khá kịp thời để chấn chỉnh và ngăn chặn tình trạng cò đất làm giá, thổi giá. Đến nay, có thể nói, về cơ bản, cơn sốt đã được bắt mạch, kê toa và trong tầm kiểm soát. Chính sự vào cuộc kịp thời của các cơ quan quản lý, truyền thông mà tình trạng vỡ bong bóng đất nền đã không xảy ra.

Thời gian qua, dưới các góc nhìn, hệ quy chiếu khác nhau, sự nhìn nhận về nguy cơ bong bóng, có hay không xuất hiện bong bóng trong năm 2018 cũng là vấn đề gây tranh cãi. Các nhận định trái chiều về việc thị trường đối mặt với nguy cơ hình thành và vỡ bong bóng đã thực sự khiến thị trường và các nhà đầu tư, khách hàng bị chia rẽ sâu sắc.

Câu trả lời vẫn đang ở thì tương lai, nhưng theo ghi nhận mới nhất của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trong cuộc trao đổi với các chuyên gia thì khả năng xảy ra bong bóng trong năm 2018 là không cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây đã khẳng định: “Năm 2018 sẽ không có bong bóng bất động sản như năm 2007”.

Cơ sở để ông Châu đưa ra nhận định trên là bởi, nếu nhìn vào những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng "bong bóng" bất động sản năm 2007 đầu năm 2008 và năm 2010 thì ở thời điểm hiện tại, tình hình được kiểm soát tốt hơn nhiều.

Đặc biệt, mức tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007); dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17%, là mức tăng tích cực và hợp lý. Ngoài ra, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt đã hạn chế dần dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản.

“Các cơ quan nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng”, ông Châu nhấn mạnh.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, hiện tại chưa có dấu hiệu rõ ràng của bong bóng bất động sản.

“Bong bóng bất động sản phải được thể hiện bằng dấu hiệu sốt đất trên toàn thị trường, diện rộng, với thời gian liên tục. Khi tăng với tốc độ theo ngày, theo tuần trong thời gian ngắn, đường giá đất sẽ tạo thành đường cong đột biến. Tuy nhiên, nhìn chung thị trường có thể thấy, giá nhà ở thậm chí còn đang giảm”, ông Võ nhìn nhận.

Không khó để nhận ra, trong bức tranh thị trường 2 quý đầu năm chỉ có đất nền sốt cục bộ, còn phân khúc chung cư vẫn duy trì sự ổn định, phát triển không quá nóng. Thị trường vẫn ghi nhận những diễn biến tích cực, lạc quan.

Riêng phân khúc văn phòng cho thuê, ngoài sự ổn định còn có chút ít sự “xê dịch” ở không gian làm việc chung khi các nhà điều hành đang có xu hướng tịnh tiến dần vào khu vực trung tâm, thậm chí mở điểm tại các toàn nhà văn phòng hạng A, một điều hiếm thấy ở giai đoạn trước.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, sự hưng phấn nhất định ở quý I, sự trầm lắng của thị trường ở quý II là điều dễ hiểu, vì nó nằm trong quy luật vận động chung. Quý I sở dĩ duy trì được sự ấm nóng là bởi “ăn theo” sự sôi động của quý IV năm trước khi các nhà đầu tư, khách hàng có nhiều nguồn thu, dòng tiền chảy về túi qua các hoạt động thanh toán hợp đồng, chia cổ tức, lương thưởng cuối năm…

Nguồn thu này đã tạo nên dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản vào quý IV năm trước và quý I năm sau và thường sẽ kết thúc vào cuối quý này. Trong khi quý II, dòng tiền bị hạn chế hơn và bản thân các gia đình, các nhà đầu tư cũng tập trung nhiều vào việc học hành, thi cử của con em, hoạt động du lịch, dã ngoại, cộng với hiệu ứng xấu từ các vụ cháy chung cư nên càng khiến thị trường trở nên trầm lắng.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý thời gian qua là hoạt động siết tín dụng bất động sản. Có những ngân hàng đã áp lãi suất cho vay lên đến 12%/năm với vay trung hạn, vay dài hạn thậm chí còn lên đến 12,5%/năm với cho vay mua, sửa chữa nhà. So với vài tháng trước, mức lãi suất đối với loại hình này được cho là tăng khoảng 2%/năm.

Siết tín dụng bất động sản dù không phải là câu chuyện mới, nhưng những tháng gần đây, trước sự mạnh tay của nhiều ngân hàng, các doanh nghiệp trong ngành địa ốc mới thực sự thấy được sự cần thiết của việc kiếm tìm nguồn vốn mới. Bởi theo TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight, hiện trên 70% nguồn vốn bất động sản là từ ngân hàng. Điều này gây ra rủi ro nhất định khi các ngân hàng khép dần cửa với tín dụng bất động sản.

Đại diện một ngân hàng thương mại cho biết, đơn vị này hiện không có chủ trương đẩy mạnh cho vay vốn ở lĩnh vực bất động sản, nhằm giảm tỷ lệ cho vay bất động sản xuống dưới 10% tổng dư nợ cho vay. Khách hàng cũng được chọn lọc kỹ hơn, theo hướng ưu tiên vay mua nhà ở, mua căn nhà đầu tiên, có nguồn thu nhập trả nợ là tiền lương, tiền công.

Trước tình hình này, để giải bài toán vốn, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT Kosy Group cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải có ý thức tự chủ động nguồn vốn một cách cao hơn, có thể thông qua các phương thức như tăng vốn điều lệ, phát hành trái phiếu; huy động vốn trên thị trường chứng khoán hay các quỹ đầu tư; tìm kiếm, thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; hợp tác, liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp trong và ngoài nước để phát triển dự án…

Dẫu có những chòng chành nhất định, nhưng thị trường địa ốc 5 tháng đầu năm về cơ bản vẫn đáp ứng được kỳ vọng của đa số thành viên tham gia. Áp lực tâm lý từ câu chuyện cháy nổ chung cư đã nhẹ bớt, cơn sốt đất nền cũng đã nguội… Và theo ghi nhận của phóng viên từ nhiều nguồn tin đáng tin cậy, nhiều hoạt động bung hàng tại các dự án lớn, các thương vụ thâu tóm quy mô đang chuẩn bị được hé lộ, hứa hẹn một nửa cuối năm sôi động trên thị trường địa ốc.